Popis nemovitosti a záměru
Kupujeme dva pozemky:
- Pozemek parc. č. 403/4 – orná půda o výměře 2 268 m², určená k rozparcelování a zástavbě
- Pozemek parc. č. 91/1 – 467 m² s rodinným domem č. p. 66, vedeným jako stavba pro rodinnou rekreaci
Záměrem je:
- Rozparcelovat pozemek 403/4 na tři části (850 m², 1 150 m² a 268 m²)
- Menší pozemek o výměře 268 m² přičlenit k domu, čímž vznikne rodinný dům s celkovým pozemkem 735 m²
- Prodat dva stavební pozemky (850 m² a 1 150 m²) s vydaným stavebním povolením
- Prodat dům s pozemkem
Rodinný dům má cca 130 m² užitné plochy, k tomu patří prostorná stodola (cca 100 m²), garáž a bazén. Objekt je obyvatelný a po částečných úpravách (voda, kanalizace, oprava stěn).
Parametry nemovitosti
- Plocha domu: cca 130 m² užitné plochy
- Stodola: cca 100 m² (+ možnost využití patra)
- Garáž, sklad, bazén
- Pozemek u domu: 735 m² (po přičlenění)
- Další stavební parcely: 850 m² a 1 150 m²
- Inženýrské sítě: elektřina na hranici pozemku, voda a kanalizace dostupné v silnici, dům napojen
Lokalita a občanská vybavenost
Obec Chleby leží 6 km od Nymburka, což představuje 45 minut jízdy do Prahy. Nymburk nabízí kompletní občanskou vybavenost – školy, nemocnici, vlakové spojení.
V obci se nachází známá zoologická zahrada, což někteří vnímají jako výhodu, jiní jako nevýhodu kvůli hluku.
Likvidita je nižší než v krajských městech, průměrná doba prodeje činí cca 112 dnů. Ceny v Chlebech jsou o něco nižší než v Nymburce. Prodáváme mírně pod tržní cenou, což zvyšuje pravděpodobnost rychlejšího prodeje a tím i jistotu návratnosti.
Investiční strategie
Strategie 1 – Prodej rodinného domu s pozemkem
- Vyklízecí a čistící práce, drobné úpravy (zdůraznění historických prvků)
- Připravený dům k okamžitému užívání či rekonstrukci dle představ kupujícího
- Odhadovaná reálná prodejní cena: 3 997 500 Kč (nikoliv inzerovaná)
Strategie 2 – Prodej dvou stavebních pozemků
- Geodetické rozdělení, vyjmutí z půdního fondu
- Zajištění stavebního povolení a zasíťování (elektřina, voda, kanalizace)
- Úprava terénu, zatravnění
- Odhadovaná prodejní cena: 2,8 mil. Kč (850 m²) + 2,2 mil. Kč (1 150 m²)
Kombinovaná strategie
Paralelní realizace obou strategií – rodinný dům i stavební pozemky se budou nabízet k prodeji současně. Může se stát, že se jako první prodá některý ze stavebních pozemků a teprve později dům, nebo naopak. Díky této flexibilitě se pokryje velká část investice již z prvního prodeje (bez ohledu na to, co se prodá dříve) a zbytek představuje čistý zisk.
Finanční kalkulace
| Položka | Částka (Kč) |
| Investice od investora | 3 100 000 (díky využití úvěru LZE snížit až na 1,5 mil) |
| Úvěr | 3 800 000 |
| Provozní náklady | 180 000 |
| Finanční náklady | 400 000 |
| Náklady na zhodnocení | 699 000 |
| Provize | 300 000 |
| Celková prodejní cena | 8 997 500 |
| Celková marže projektu | 2 019 000 (30,2 %) |
| Zisk pro investora | 809 775 |
| Zhodnocení pro investora | 26,13 % |
Plánované náklady
| Položka | Náklady (Kč) |
| Kupní cena nemovitostí (celkem) | 5 400 000 |
| Vyklizení a příprava domu | 130 000 |
| Geodetické práce a rozdělení | 30 000 |
| Projekt inženýrských sítí a dopravního napojení | 110 000 |
| Poplatek za vyjmutí ze zemědělského půdního fondu | 40 000 |
| Zasíťování pozemků (elektřina, voda, kanalizace) | 180 000 |
| Stavební povolení (2 domy) | 200 000 |
| Poplatky (úřady, katastr) | 9 000 |
Provozní náklady Náklady na financování | 180 000 399 000 |
| Celkem | 6 679 000 |
Vývoj cash flow
Vaše investice nebude blokovaná po celou dobu projektu. Peníze totiž budete vkládat postupně podle jednotlivých etap. A postupně se vám také budou vracet.
- Z jakéhokoliv prodeje se nejprve splatí úvěr (3,8 mil. Kč) a teprve poté se vrátí investorova jistina (3,1 mil. Kč). Investice se vkládá postupně: nyní je zapotřebí cca 1 mil. Kč, zbytek až nejdříve za 3 měsíce (přičemž celý zbytek nemusí být ani potřebný).
- Následné prodeje stavebních pozemků tvoří čistý zisk
- První pozitivní cash flow přijde už s prodejem domu (nebo jedné z parcel), ne až po celkovém dokončení projektu
- Horizont návratnosti je 1–2 roky. Reálně investor vkládá peníze přibližně na 1 rok.
Očekávaný scénář:
– Prodej domu pokryje úvěr (3,8 mil. Kč)
– Prodej 1. pozemku vrátí investorovu jistinu (3,1 mil. Kč)
– Prodej 2. pozemku představuje čistý zisk
Pokud se vše podaří prodat během prvního roku, investor dostane zpět své prostředky i se ziskem během 12 měsíců. Pokud ne, jistina se vrátí během prvního roku a zisk přijde ve druhém roce.
Navíc díky tomu, že převod nemovitosti je součástí dědického řízení a čeká se na soudní pověření, nemusíte první cca 3 měsíce financovat kupní cenu. Kapitál tedy reálně budete potřebovat až v pozdější fázi.
Analýza rizikovosti
Pozitiva:
- Územní plán: BV – bydlení venkovského typu, max. zastavěnost 30 %
- Inženýrské sítě: dostupné, dům napojen
- Starosta: potvrzuje, že změna územního plánu se v této části obce nechystá
- Stavební úřad: nevidí překážky pro parcelaci a výstavbu
- Ochranná pásma, záplavy: nejsou
- Výhody: nízká kupní cena, dům v obyvatelném stavu, možnost okamžitého užívání, bazén, blízkost Nymburka a Prahy
- Úhrada kupní ceny: k úhradě kupní ceny dojde nejdříve za 3 měsíce, reálně lze očekávat za 4-5 měsíců
Rizika:
- Nižší likvidita (částečně však kompenzovaná tím, že prodáváme pod tržní realitou, což zvyšuje rychlost a jistotu prodeje)
- Hluk ze zoo
Rezervy a mitigace rizik
- Prodejní ceny počítají s mírným diskontem pod tržní realitou
- Náklady jsou rozpočítané realisticky (náklady na zhodnocení – rekonstrukce, povolení, inženýrské sítě – 699 tis. Kč; provozní náklady 180 tis. Kč)
- Časová rezerva: do převodu nemovitostí je nutné počkat na soudní pověření (nezletilí vlastníci) – cca 3 měsíce
Právní struktura
Investice proběhne přes SPV (Special Purpose Vehicle, tj. společnost, která je účelově založena a určena k provedení jednoho konkrétního projektu).
Součástí prodeje jsou i podíly nezletilých vlastníků – je nutné počkat na soudní pověření (odklad cca 4 měsíce).
SPV zajistí, že investor nevstupuje do majetkových vztahů s původními vlastníky v rámci dědického řízení. Vstupuje až do čistého SPV, které vlastní projekt. To poskytuje právní jistotu a odděluje možná rizika.
Harmonogram
- Vyklizení a příprava domu: několik týdnů
- Geodetické rozdělení a zasíťování pozemků: 03/2026
- Očekávaný prodejní horizont: 1, max. 2 roky
Milníky návratnosti
Prodeje rodinného domu a stavebních pozemků probíhají souběžně. Z každého prodeje (bez ohledu na pořadí) se postupně vrací investice následovně:
- Splacení bankovního úvěru (3,8 mil. Kč)
- Návrat jistiny investorovi (3,1 mil. Kč)
- Rozdělení zisku ze zbývajících prodejů
Závěrečné zhodnocení
Projekt nabízí solidní zhodnocení investice s jasně definovanými kroky a přijatelným rizikem. Výhodou je, že už samotný prodej rodinného domu pokryje velkou část vstupní investice.
Máte zájem?
Kontaktujte nás na e-mailu info@getflat.cz nebo telefonicky na čísle 607 049 078, rádi vám zašleme kompletní složku s podklady
