Hledáme investora s částkou 5,1 mil. Kč pro spolufinancování tohoto projektu.
Horizont realizace je odhadován na 18 měsíců (maximálně 24).
● Celkové náklady: 20,15 mil. Kč
● Očekávané tržby: 27,7 mil. Kč
● Marže projektu: 7,55 mil. Kč
● Investice investora: 5,1 mil. Kč
● Zisk investora: 2,6 mil. Kč
Zhodnocení pro investora: 51 % za projekt (≈ 2,85 % měsíčně)
Popis nemovitosti a záměru
Projekt se týká dvou parcel v Mělníku:
- 3466/1 – 451 m²: rodinný dům o dvou nadzemních podlažích (88 m² + 84 m²) s přístavbami ve špatném stavu.
- 3467/1 – 844 m²: zahrada.
Záměr:
● Připojit menší část parcely 3467/1 k domu a z části parcely 3466/1 vybudovat příjezdovou cestu.
● Kompletně rekonstruovat dům a vytvořit 3 bytové jednotky:
○ Byt A: 88 m² + předzahrádka 120 m² + stání/garáž.
○ Byt B: 60 m² + terasa 10 m² + garáž.
○ Byt C: přístavba 60 m² + terasa 10 m² + garáž.
● Připravit stavební pozemek, zasíťovat a získat stavební povolení pro troj-dům. Následně jej prodat.
Lokalita a územní rámec
Mělník nabízí kompletní občanskou vybavenost a dobrou dopravní dostupnost. A to nejen do 35 km vzdálené Prahy, ale i do dalších regionů. Město leží na křižovatce silnic I/9 a I/16, což zajišťuje výborné spojení s dálnicí D8 (směr Praha a Ústí nad Labem) i rychlostní komunikací R10 (směr Mladá Boleslav a Liberec).
Projekt je realizovatelný jak podle aktuálního územního plánu, tak i podle nově přijímaného, který možnosti rozšiřuje.
Městský architekt i stavební úřad potvrdili, že záměr je proveditelný.
Inženýrské sítě
● Voda: Napojení bez problémů.
● Elektřina (ČEZ): Jeden byt je již plně napojen a disponuje samostatným elektroměrem. Pro další dva byty bude podána žádost o nové elektroměry. Aktuálně má síť omezenou kapacitu, proto pro napojení celého/bytového domu bude nutné počkat na plánované navýšení sítě (cca 1,5 roku). To však časově odpovídá jak procesu získání stavebního povolení, tak i plánovanému harmonogramu prodeje – žádné zdržení tedy nevzniká.
● Kanalizace: Stávající kapacita umožňuje jisté napojení minimálně dvou bytů. U třetího bytu je možné řešení dle dohody, a pro bytový dům či trojdům se počítá s variantou domácí čistírny odpadních vod (ČOV), což je v Mělníku standardní praxe.
Harmonogram
- Příprava projektové dokumentace a vyjádření orgánů: 5 měsíců (říjen–únor)
- Získání stavebního povolení: cca 2 měsíce (březen–duben)
- Rekonstrukce a přístavby: 7 měsíců (květen–listopad)
- Kolaudace a prodej bytů – (prosinec a dále)
- Prodej pozemku se stavebním povolením – (od května a dále)
Celkový horizont: 18 měsíců (max. 24 měsíců, v ideálním případě 15 měsíců).
Prodejní strategie a cílové ceny
Byt 1 (88 m²): 8,0 mil. Kč
- Plocha: 88 m²
- Předzahrádka: 120 m²
- Parkovací stání/garáž
Byt 2 (60 m²): 6,0 mil. Kč
- Plocha: 60 m²
- Terasa: 10 m²
- Garáž
Byt 3 (60 m²): 6,0 mil. Kč
- Plocha: 60 m² (přístavba na garáži ve spojení s RD)
- Terasa: 10 m²
- Garáž
Pozemek se stavebním povolením na troj-dům nebo malý bytový dům: 7,7 mil. Kč
Celkové očekávané příjmy: 27,7 mil. Kč
Ceny vycházejí z reálných tržních dat pro Mělník a okolí a jsou nastaveny tak, aby byly konkurenceschopné. Nejsou nadhodnocené, což zvyšuje pravděpodobnost rychlého prodeje.
Plánované náklady
| Položka | Částka (Kč) |
| Koupě |
8 450 000 |
| Rekonstrukce + přístavba | 9 100 000 |
| Stavební povolení a příprava pozemku | 650 000 |
| Finanční náklady (úvěr) | 1 450 000 |
| Provize | 500 000 |
| Celkem | 20 150 000 |
Ekonomika projektu
Scénář č. 1 – realistický
● Příjmy: 27,700,000 Kč
● Náklady: 20,150,000 Kč
● Marže projektu: 7,550,000 Kč
● Investice investora: 5,100,000 Kč
● Zisk investora: 2,600,000 Kč
● Zhodnocení: 51 % za projekt (≈ 2,85 % měsíčně při 18 měsících)
Scénář č. 2 – pesimistický scénář
● Příjmy: 24,700,000 Kč
● Snížení zisku: 3,000,000 Kč oproti standardnímu scénáři
● Náklady: 20,150,000 Kč
● Marže projektu: 4,550,000 Kč
● Investice investora: 5,100,000 Kč
● Zisk investora: 1,495,000 Kč
● Zhodnocení: 29,31 % za projekt (≈ 1,63 % měsíčně při 18 měsících)
Poznámka: Tento scénář nastává v případě, že se nepodaří prodat pozemek stavební firmě nebo malému developerovi za plánovanou cenu, proto prodáváme pozemek veřejnosti
Vývoj cash flow a financování
Vaše investice nebude blokovaná celou dobu projektu. Peníze budete vkládat postupně podle jednotlivých etap a postupně se vám budou také vracet:
- První příjmy očekáváte už po prodeji prvních bytů, nikoli až po celkovém dokončení projektu.
- Následný prodej pozemku se stavebním povolením přinese dodatečný zisk.
Celkové financování je zajištěno kombinací investice investora (5,1 mil. Kč) a bankovního úvěru. Tento přístup nám umožňuje maximalizovat návratnost pro naše investory.
Výhody a nevýhody projektu
Výhody:
- Rezerva 1,1 mil.Kč na rekonstrukci, tj. 14% hodnoty rekonstrukce.
- Diverzifikace rizika: Rozložení prodeje mezi tři byty a stavební pozemek minimalizuje závislost na jediné transakci.
- Projekt je v souladu s aktuálním i připravovaným územním plánem, který rozšiřuje možnosti výstavby.
- Stavební úřad a městský architekt potvrdili, že záměr je proveditelný; při připravených podkladech lze stavební povolení získat během 2 měsíců.
- Prodejní ceny vycházejí z reálných tržních dat pro Mělník a okolí, nejsou nadhodnocené.
- Čistý pozemek: žádná ochranná pásma ani podzemní sítě → rychlejší a levnější příprava.
- Cash flow je časově rozložené: první příjmy z prodeje bytů, závěrečný zisk z prodeje pozemku.
Nevýhody:
- Omezená kapacita elektřiny; distributor (ČEZ) plánuje posílení sítě do 1,5 roku, což odpovídá harmonogramu projektu.
- Kanalizace má omezenou kapacitu – napojení pro 2 byty je jisté, pro třetí se počítá s variantou domácí ČOV.
- Tržní riziko: v případě pomalejšího prodeje by se mohla prodloužit doba návratnosti; díky nastaveným cenám v souladu s trhem (a u části nabídek mírně pod ním) je toto riziko omezené.
Právní a daňový rámec
Investice bude realizována přes SPV (účelově založená společnost). To odděluje případná rizika a poskytuje právní jistotu.
Závěrečné zhodnocení
Projekt v Mělníku nabízí vynikající marži a relativně krátký investiční horizont. Díky kombinaci prodeje bytových jednotek a pozemku s vydaným stavebním povolením je zajištěna dobrá likvidita a rozložení rizik.
Máte zájem?
Kontaktujte nás na e-mailu info@getflat.cz nebo telefonicky na čísle 607 049 078, rádi vám zašleme kompletní složku s podklady.
