To mění dlouho dobu zažitou praxi, kdy realitní kanceláře byly zvyklé po zájemcích požadovat peníze ve formě rezervačního poplatku ještě před podpisem realitní smlouvy, tedy kupní smlouvy, převodu nájemní smlouvy o družstvu či smlouvy o smlouvě budoucí.
Zaplatili jste zkrátka ihned po podpisu rezervační smlouvy, tj. pouze za příležitost, abyste s vlastníkem nemovitosti mohli uzavřít smlouvu. A pokud jste ji z jakýchkoliv důvodu nakonec neuzavřeli, tak si realitní kancelář rezervační poplatek nechala coby smluvní pokutu za to, že jste následnou smlouvu neuzavřeli.
Rezervační smlouva podle Nejvyššího soudu spadá pod režim zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování, jehož § 14 explicitně deklaruje, že „ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.“
A kde není povinnost, tam nesmí být ani sankce za její nesplnění.
Realitkám tedy vzniká nárok na ponechání si rezervačního poplatku pouze v případě, když podepíšete realitní smlouvu, díky které dojde k převodu vlastnických či uživatelských práv z jedné osoby na druhou.
Rozhodnutí Nejvyššího soudu ale zároveň mění i další zavedený mechanismus.
Historicky totiž takřka vždy platilo nepsané pravidlo, že v případě odstoupení od realizace realitní smlouvy ze strany zájemce se rezervační poplatek nevracel.
A bylo jedno, jaký k tomu vedl důvod.
Například, jestli zájemce nezískal úvěr na financování, našel nemovitost, která se mu líbila víc nebo zkrátka na poslední chvíli ucuknul.
To už ale neplatí.
V případě nenaplnění smluvních závazků ze strany zájemce o koupi nemovitosti už rezervační poplatek (zpravidla ve výši 3-5 % z kupní ceny u dražších a 10-15 % levnějších nemovitostí) nepropadá a musí se vrátit zájemci.
A co byste si z toho měli odnést?
Je nesmírně důležité si vždy důkladně zkontrolovat, jakou smlouvu vlastně s realitkou podepisujete a co je v ní napsané. V drtivé většině smluv zpravidla bývá uvedeno, že v případě složení a následného uskutečnění obchodu se z rezervačního poplatku stává provize.
Proto je vhodné myslet i na další možné scénáře a do rezervační či realitní smlouvy zakotvit ustanovení, co se v jakých situacích (například nerealizace realitní smlouvy z důvodu na té či oné straně) stane s rezervační poplatkem nebo kdy daná smlouva pozbývá platnosti.
Ideální variantou je vše podrobně rozepsat a zkonzultovat s právníkem. Realitní kanceláře sice v rezervační smlouvě nesmí pod hrozbou sankce ukládat povinnost uzavření realitní smlouvy, ale některé z nich jistě budou za pomocí právníkům zkoušet různé kličky, aby rozhodnutí Nejvyššího soudu obešly.
Tomuto tématu se ještě budeme podrobněji věnovat v dalších článcích.
