DSTI a DTI - co to vůbec je?
Ač to tak může znít, nejsou to zkratky pro nový typ škodováckých motorů. Ukazatele DSTI a DTI pomáhají bankám posuzovat, jestli žadatel o úvěr bude schopný ho dlouhodobě splácet, nebo jestli hrozí reálné riziko, že to nezvládne.
DSTI – zvládnete splácet?
Zkratka DSTI (Debt Service to Income) vyjadřuje poměr mezi tím, jaká je celková výše splátek všech aktuálních úvěrů žadatele a tím, jaký je jeho čistý měsíční příjem. ČNB už tento ukazatel jednou rušila – v polovině roku 2020 ve snaze oživit hypoteční trh.
Znovu byl zaveden v dubnu 2022 kdy nařizoval, že splátky úvěrů nesmí tvořit víc než 45 % žadatelova příjmu (nebo 50 %, pokud je vám 36 a méně a berete si úvěr na vlastní bydlení).
To platilo až do 1. července 2023, kdy se ČNB rozhodla nechat stanovení limitu DSTI na bankách a v současné době horní hranici jen doporučuje. Její aktuální doporučení je ještě přísnější – 40 %.
- Příklad: Máte čistý měsíční příjem 50 000 Kč a je vám 40 let. Podle aktuálního doporučení ČNB byste tedy měli měsíčně splácet na úvěrech maximálně 20 000 Kč, neboli 40 % z čistých příjmů.
DTI – ukazatel předluženosti
Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr celkového zadlužení žadatele a výše jeho čistého ročního příjmu. Tedy kolik jste si celkem napůjčovali versus kolik za rok vyděláte.
Právě tento ukazatel přestane od ledna být od ČNB vůči bankám závazný – i z něj se stane doporučení a bude znovu jen na bankách, jestli se jím budou řídit.
A jak to bude do konce roku?
- Horní hranice DTI je na 8,5 násobku čistého ročního příjmu.
- Pokud je vám 36 a méně a chcete si koupit vlastní bydlení, je to až 9,5 násobek.
- Aktuálně doporučená horní hranice je přísnější – osminásobek ročního čistého příjmu.
- Příklad: Je vám 32 let, chcete si koupit první vlastní bydlení a ročně vyděláte 600 000 Kč v čistém. To znamená, že do ledna vám banky smí půjčit maximálně 5 700 000 Kč. Pokud se pak budou chtít řídit doporučením ČNB, půjčíte si jen 4 800 000 Kč.
Proč se DTI ruší?
Oznámení o zrušení DTI přišlo 29. 11. 2023 na tiskové konferenci. Členka bankovní rady Karina Kubelková na ní deaktivaci DTI okomentovala takto:
„Vzhledem k vyšším úrokovým sazbám, které budou drženy po delší dobu, a také vzhledem k utlumené hypoteční aktivitě, tyto dva faktory výrazně utlumují rizika, která souvisí s příjmovou úrovní žadatelů, a to byl důvod pro deaktivaci ukazatele DTI.“
Jinými slovy to znamená, že hypotéky a nemovitosti jsou teď tak drahé, že si je stejně můžou dovolit jen lidé s vyššími příjmy a velkými finančními rezervami – a u těch je riziko, že by se dostali do potíží se splácením, mizivé.
Dokazují to i data ČNB o podílu úvěrů ve vybraných pásmech DTI na jejich celkovém poskytnutém objemu:
Podle údajů ČNB navíc dokáže při aktuálních cenách a výši úroků hypotéku bezpečně utáhnout jen 10 % domácností. Víc si můžete přečíst přímo v prezentaci ČNB „Zpráva o finanční stabilitě – podzim 2023“.
Co to znamená pro žadatele a banky?
Česká národní banka sice deaktivovala dva ze tří klíčových limitů omezujících výši hypoték – v platnosti zůstala jen ukazatel LTV – neznamená to ale, že banky poskytnou úvěr každému, kdo pěkně poprosí.
Bankám sice odpadne povinnost DTI vyhodnocovat a budou mít možnost poskytovat úvěry i lidem s vyšší mírou zadlužení data ČNB ale říkají, že takových úvěrů je minimum a neočekává proto velký dopad na poskytování hypoték.
Pro žadatele je to nicméně o bariéru méně. Jak přísné banky budou při poskytování úvěrů je tak jen na nich.
- Převedeno do praxe a lidské řeči: pokud teď splňujete limit LTV ale nevejdete se do DTI, od ledna můžete začít obcházet banky a hledat tu, která bude benevolentní a úvěr vám poskytne.
Pozitivní dopad by deaktivace DTI mohla mít v tuto chvíli především na lidi s vyššími příjmy, kterým tento parametr bránil v získání úvěru přesto, že do LTV se pohodlně vejdou.
Momentálně ale podle expertů vypnutí tohoto parametru kvůli vysokým úrokovým sazbám není příliš významné a větší dopad lze očekávat až při poklesu úrokových sazeb a cen nemovitostí, kdy si hypotéku bude moct „dovolit“ víc lidí.
