K porovnání využijeme reálné inzeráty, které byly na podzim 2023 na serverech Bazoš.cz a Sreality.cz. Oba byty leží v Brně, jsou v panelovém domě a mají podobnou velikost.
Jenže zatímco jeden nutně potřebuje rekonstrukci, druhý ji už má za sebou.
Byt před rekonstrukcí
Vybraný byt před rekonstrukcí má dispozice 2+1, velikost 64 m2, je ve 12. patře ze 13 a leží v ulici Stará Osada v Brně-Židenicích. Tedy v jedné z oblíbených brněnských lokalit.
Jak je patrné z fotografií, byt potřebuje kompletní rekonstrukci. Mimo jiné bude nutné:
- nahradit původní umakartové jádro zděným nebo sádrokartonovým,
- položit nové podlahy,
- předělat koupelnu.
Jako noví majitelé můžete zvážit i výměnu topení nebo posunutí některých příček.
Přibližné náklady na rekonstrukci
Podle údajů stavebních firem se cena podobných oprav pohybuje od 8 000 Kč do 14 000 Kč za metr čtvereční. U zmíněného bytu se tak dostaneme na částku 512 000 Kč – 896 000 Kč.
Pro zjednodušení však budeme počítat s částkou 10 000 Kč/m2, která odpovídá nízkonákladovější rekonstrukci. Při pronájmu bytu je taková oprava dostačující.
Rekonstrukce tedy vyjde na 640 000 Kč.
Původní cena je přitom 4 490 000 Kč. Po rekonstrukci by tedy měla hodnota nemovitosti být 5 130 000 Kč – v závislosti na plánovaných úpravách a podobě projektu.
Tato cena je pro vás zásadní při žádosti o hypotéku. Když se totiž podle projektu vyšplhá cena bytu na 5 130 000 Kč, můžete si půjčit až 4 104 000 Kč (při ručení kupovanou nemovitostí a LTV 80 %).
V říjnu 2023 přitom byla průměrná úroková sazba u hypoték 5,71 %. Této sazbě je aktuálně (článek vznikl v listopadu 2023) nejblíže nabídka České spořitelny s úrokem 5,74 %. Při splatnosti 30 let u ní musíte počítat se splátkou 24 002 Kč měsíčně.
Byt po rekonstrukci
Vybraný byt po rekonstrukci má dispozice 3+1 a najdete ho v 2. patře panelového domu ve Valouškově ulici v Brně-Bystrci – oblíbené lokalitě na kraji Brna a poblíž Brněnské přehrady. Oproti předchozí nemovitosti má o 9 m2 více, tedy 73 m2. Navíc je k dispozici včetně vybavení.
Znamená to, že se nemusíte o nic starat. A ihned po koupi můžete byt pronajímat.
Musíte však počítat s vyšší cenou, která je v tomto případě 6 390 000 Kč. Tedy téměř o 2 000 000 Kč více než v předchozím případě.
Pokud byste koupi financovali hypotékou, půjčíte si maximálně 5 112 000 Kč (při ručení kupovanou nemovitostí a LTV 80 %).
Při průměrné úrokové sazbě 5,74 % a splatnosti 30 let vás čeká splátka 30 073 Kč měsíčně.
Výhody bytu před rekonstrukcí
Hlavní výhodou bytu před rekonstrukcí je fakt, že na něm více vyděláte. Známé investorské pravidlo totiž říká, že čím ošklivější káčátko, tím větší výnos.
Pokud tedy byt zrekonstruujete za 640 000 Kč, budete oproti druhé zmíněné nemovitosti 1 260 000 Kč v plusu.
Nevýhody bytu před rekonstrukcí
Zároveň počítejte s tím, že oprava nějakou dobu potrvá. Běžně to bývají 2–4 měsíce.
Ovšem jen pokud se vám podaří sehnat schopnou firmu, která bude mít volné kapacity. A která termín dodrží.
Jinak se rekonstrukce protáhne – a vy budete přicházet o nájem.
Byt navíc bude nevybavený. Pokud ho chcete pronajímat i s vybavením, čekají váš další náklady ve výši zhruba 150 000–200 000 Kč. Přesná cena ale závisí na kvalitě vybavení.
Na druhou stranu však můžete tyto náklady promítnout do výše nájmu.
V každém případě bude potřeba investovat alespoň 50 000 Kč také do nového vybavení koupelny a toalety.
Byt 3+1, před rekonstrukcí | |
výhody | nevýhody |
|
|
Výhody bytu po rekonstrukci
U bytu po rekonstrukci vám veškeré další náklady odpadají. Jednoduše ho koupíte a můžete ho nabídnout k pronájmu.
Navíc si ušetříte spoustu starostí a nepříjemných okamžiků spojených se sháněním a urgováním řemeslníků nebo s komunikací se sousedy.
Nevýhody bytu po rekonstrukci
Minusem je, že nemáte kontrolu nad tím, jak kvalitní je rekonstrukce. Musíte spoléhat na to, co vidíte.
Samotné pořízení nemovitosti je navíc výrazně dražší.
A pokud k nákupu bytu využijete hypotéku, čekají vás o více než 6 000 Kč vyšší splátky než v předchozím případě.
Byt 3+1, po rekonstrukcí | |
výhody | nevýhody |
|
|
Vyplatí se koupit byt před rekonstrukcí, nebo po ní?
Jak vidíte, obě varianty mají řadu výhod i nevýhod. S jejich porovnáním nám proto pomůže přehledná tabulka.
Aby se vám koupě bytu před rekonstrukcí maximálně vyplatila, musíte opravy zvládnout:
- co nejrychleji,
- bez zbytečných vícenákladů
- a s minimálními investicemi do vybavení.
V takovém případě budou náklady o více než 1 100 000 Kč nižší, než kdybyste kupovali zrekonstruovanou nemovitost.
Nesmí vám ale vadit, že kvůli rekonstrukci nebude byt nějakou dobu vydělávat. A pokud neinvestujete do nového vybavení, nedostanete tak vysoký nájem jako u vybavené nemovitosti.
Při nákupu bytu po rekonstrukci zase nemusíte řešit žádné vícenáklady ani starosti s opravou. Byt navíc můžete ihned pronajímat.
Zaplatíte však víc a výnosnost bude nižší.
Zaměřte se na výnosnost
Rozdíl ve výnosnosti obou bytů je přibližně 0,4 procentního bodu. Zatímco u bytu před rekonstrukcí je více než 4,5 %, u opraveného bytu je pouze 4,15 %.
Laicky řečeno to znamená, že u prvního bytu vyděláte více peněz. Proto by pro vás právě výnosnost měla být klíčová.
Jak ji spočítáte?
- Vezměte čistý roční příjem z pronájmu (tedy očištěný o daň z nemovitosti, daň z příjmu, pojištění a další nutné výdaje).
- Vydělte ho pořizovacími náklady nemovitosti.
- Výsledek vynásobte 100 – získáte tak procento, které udává výnosnost.
Jednoduše tak zjistíte, jestli se vám investice opravdu vyplatí.
