1. Flipování nemovitostí
Flipování nemovitostí je proces, při kterém kupujete dům či byt za účelem rychlého prodeje se ziskem.
- Příklad: Koupíte si starší dům za 3 miliony korun. Po menší rekonstrukci, která vyjde na 750 tisíc, ho prodáte za 5 milionů. Čistý zisk tedy bude 1,25 milionu, tj. 33% zisk.
To je ukázka nejčastějšího typu flipování. Nemovitosti ale můžete rychle „otáčet“ třemi způsoby:
I. Nákup, rekonstrukce a prodej nemovitosti
II. Nákup a okamžitý prodej nemovitosti
III. Flipování novostaveb – zaplatíte rezervační zálohu ve výši cca 10 % ceny nemovitosti a po dostavbě objektu, ale ještě před uhrazením zbylé částky nemovitost prodáte. Anebo doplatíte zbytek ceny a nemovitost ihned prodáte za vyšší částku. Zpravidla o 10-15 %.
Obecné výhody flipování
Flipování vám může přinést vysoký jednorázový zisk, pokud dokážete danou nemovitost kvalitně zrenovovat a poté prodat za vyšší cenu. Tímto způsobem lze postupně „točit“ velké množství realit, dokonce udělat z flipování svou hlavní pracovní náplň a pravidelně tak inkasovat vysoký zisk, aniž byste museli splácet dlouhodobé úvěry.
Konkrétní výhody flipování
- Obchodní proces otočení nemovitostí zpravidla trvá pouze 3 až 12 měsíců.
- V některých případech nemusíte při flipování měsíčně splácet dokonce vůbec nic.
- Nejste ani zdaleka tak závislí na změně tržních podmínek, jako v případě nákupu nemovitosti za účelem dlouhodobého pronájmu. Víte totiž, že za 3-12 měsíců podmínky s největší pravděpodobností budou stejné či podobné.
- Při správné analýze trhu i nemovitosti podstupujete jen poměrně malé riziko.
- V případě koupě nemovitosti na firmu budete mít vysoké obraty, příjem i zisk. To vám pomůže k dobré finanční historii – a tím pádem i k dobrým podmínkám od banky při financování.
Tyto výhody ale platí pouze v situaci, kdy víte, co děláte. V opačném případě můžete rychle „prodělat kalhoty“.
S tím souvisí i nevýhody flipování.
Obecné nevýhody flipování
Flipování je mnohem náročnější než klasické investování. A to jak po stránce časové, tak finanční a odborné. Vyžaduje totiž nejen výrazné investice do samotného nákupu a případné renovace, ale i znalost trhu, schopnost zhodnotit potenciál nemovitosti a dobrý plán. Včetně toho náhradního, kdyby se vyskytly nečekané problémy.
Konkrétní nevýhody flipování
- Časová a administrativní náročnost – nákup, prodej i případná větší rekonstrukce vyžaduje hodně byrokracie a různých typů povolení.
- Vyšší splátka případného úvěru.
- Vyšší úroková sazba při business financování.
- Nutnost většího množství vlastních prostředků – banky pro financování flipování požadují vyšší LTV, které se pohybuje kolem 50-70 %.
- Potřeba shánět řemeslníky či stavební firmy.
- Riziko skrytých technických vad.
- Vyšší míra zdanění ze zisku.
- Časovost financí – v případě brzké jednorázové splatnosti půjčky hrozí, že do daného termínu (například 1-2 roky) nestihnete nemovitost prodat.
Flipování je tedy oproti nákupu a pronajímání nemovitostí výrazně obtížnější způsob investování, ale velikost potenciálního zisku tomu odpovídá.
2. Nákup a pronajímání investiční nemovitosti
Tohle už máte za sebou, takže jenom ve stručnosti: jde o nákup nemovitosti za účelem dlouhodobého růstu její hodnoty a pasivního příjmu z pronájmu.
- Příklad: Koupíte si byt za 4 miliony korun, který pronajímáte za 14 000 Kč měsíčně. Roční nájemné vám přinese 168 000 korun, což odpovídá 4,2 % výnosu z investice.
Obecné výhody nákupu a pronajímání nemovitosti
- Stabilní růst hodnoty nemovitosti
- Dlouhodobý pasivní příjem z pronájmu
- Menší časová náročnost
- Méně administrativy
- V případě nákupu na úvěr se úvěr splácí z nájmu
- Široký výběr možností financování
- Dlouhá délka splatnosti úvěru – 30 až 35 let
- Nižší úroková sazba
- K zajištění financování vám stačí méně vlastních prostředků
Konkrétní výhody nákupu a pronajímání nemovitosti
- V případě technických či jiných problémů není cash flow zátěž (tj. z pohledu peněžního toku) zas až tak vysoká, abyste je nezvládli přečkat.
- I při chybné investici vás dlouhodobý pronájem nijak zásadně neomezuje. Přinejhorším budete mít po nějakou dobu negativní měsíční cash flow.
- Pozitivní vliv času – průběžně vám roste hodnota nemovitosti i výše nájmu, zatímco se snižuje nesplacená jistina. Splátka úvěru je v nominální hodnotě stejná, ale v reálné hodnotě klesá. 10 tisíc korun přece má dnes jinou hodnotu, než před deseti lety.
- Nižší rizikovost než u flipování.
Nevýhody nákupu a pronajímání nemovitosti
- Nižší krátkodobý zisk než v případě efektivního flipování
- Méně momentálně dostupných prostředků na účtech
- Nutnost správy nemovitosti a hledání nájemníků
- I ten pasivní příjem vyžaduje trochu péče
- Řešení problémů s nájemníky
Jaký typ investování je výhodnější?
Univerzální odpověď neexistuje. Odvíjí se totiž od vašich cílů a business plánů, vaší odbornosti a vašeho přístupu k riziku. Před jejím nalezením si tak potřebujete zodpovědět tyto otázky:
- Hledáte primárně dlouhodobý, nebo krátkodobý zisk?
- Máte dostatek prostředků i lidských zdrojů k realizaci úspěšné renovace?
- Zvládnete si pečlivě naplánovat nákup, renovaci i prodej nemovitosti? A tím pádem vše manažersky odřídit a pohlídat rizika?
- Dokážete vyhodnotit potenciál nemovitosti a zohlednit přitom faktory, jako je umístění, stav, náklady na renovaci, poplatky a daně?
A co byste si z toho měli odnést?
Pro ty, kteří hledají rychlé zisky a jsou ochotni přijmout vyšší riziko, může být flipování skvělou investicí. Je to zpravidla náročný, ale při správném provedení i velmi ziskový proces.
Potřebujete k němu ale dostatek znalostí, schopností a kapitálu, abyste dokázali zpracovat důkladný výzkum trhu, připravit si detailní strategii koupě, renovace i prodeje – a poté všechny kroky dokázali realizovat.
V opačném případě se totiž výrazně zvyšuje investiční riziko. Proto konzervativnější a začínající investoři většinou preferují klasický nákup nemovitosti s následným pronajímáním. To sice je v krátkodobém horizontu méně ziskové než správně provedený flip, ale v dlouhodobém horizontu mnohem výnosnější než špatně realizovaný flip.
