Výnosnost investičních nemovitostí z pohledu fyzické osoby
Výpočet výnosnosti pro jednotlivce
Pro fyzickou osobu je zásadní mít přehled o nákladech a příjmech spojených s investicí do nemovitosti. To zahrnuje kupní cenu, náklady na údržbu, pronájem, a další výdaje, například daně. Na druhé straně jsou příjmy z pronájmu a potenciální růst hodnoty nemovitosti. Dohromady nám tato čísla ukážou, jaký zisk investice každý rok přinese v poměru k investovaným prostředkům.
- Příklad:
Koupili jste byt za 2 000 000 Kč. Roční náklady na údržbu (drobné opravy a investice) činí 20 000 Kč, pojištění bytu stojí 1500 Kč za rok, měsíčně zaplatíte 2000 Kč správní firmě, která se stará o byt a nájemníky a daň z nemovitosti vyjde na 1000 Kč ročně (při velikosti bytu 50 m2 a průměrných koeficientech daně z nemovitosti). Výše nájmu je 10 000 Kč měsíčně, roční příjem z pronájmu je tedy 120 000 Kč. Hrubá výnosnost by se v tomto případě spočítala takto:
- 120 000 Kč - (20 000 Kč + 1500 + 24 000 Kč + 1000 Kč) / 2 000 000 Kč = 3, 675 %.
Hrubý roční zisk je 73 500 Kč. Proč hrubý? Na konci roku nás ještě čeká daňové přiznání.
Daňové aspekty pro fyzické osoby
Výnosnost mohou ovlivnit také daně – jednak ty, které zaplatíte, například daň z nemovitých věcí, ale také možné daňové odpočty (například možnost odpočtu úroků z hypotéky), které mohou celkovou návratnost naopak zvýšit.
Výnosnost investičních nemovitostí z pohledu právnické osoby
Výpočet výnosnosti pro firmy a společnosti
I u právnických osob vychází vynosnost investice z nákladů a příjmů, ovšem s ohledem na podnikatelské zájmy. Patří sem náklady na financování, správu a údržbu nemovitosti, ale také provozní výdaje právnické osoby. Příjmy pak mohou pocházet z pronájmu, prodejů nemovitostí nebo také dividend od dceřiných společností.
- Příklad:
Firma investovala 10 000 000 Kč do nákupu kancelářské budovy. Roční náklady na správu a údržbu činí 200 000 Kč a roční příjem z pronájmu je 1 000 000 Kč. A protože firma vlastní zatím jen tuto nemovitost, započítáme do výdajů s ní spojených také roční platby účetní ve výši 60 000 Kč.
- Hrubá výnosnost z této nemovitosti je (1 000 000 Kč - 260 000 Kč) / 10 000 000 Kč = 7,4 %.
Legislativní povinnosti a dokumentace
Právnické osoby musí dodržovat daňové předpisy a pravidla účetnictví, tedy vést příslušnou povinnou dokumentaci jako je výkazu zisku a ztrát a rozvaha (ty tvoří povinnou součást účetní závěrky). Odpovědná firma vede i řadu dokumentace nepovinné, včetně výkazu peněžních toků. Řada podnikatelů mylně tyto dokumenty považuje za totožné, krátce tedy připomeneme, co ty povědomé pojmy znamenají:
1. Výkaz peněžních toků
Výkaz peněžních toků (často také CFS neboli Cashflow statement) ukazuje příjmy a výdaje vztahující se k pohybům peněz za určité období. Zahrnuje provozní, investiční a finanční činnosti.
2. Výkaz zisku a ztrát
Výkaz zisku a ztrát, jinak také výsledkovka, zobrazuje výnosy (co subjekt inkasoval nebo na co mu vznikl nárok) a náklady (co subjekt zaplatil nebo na co mu vznikl závazek) za sledované období a určuje, zda byla firma zisková (takzvaně v černých číslech) nebo ztrátová (lidově v červených číslech). Zjednodušeně tedy ukazuje výsledky hospodaření za dané období (většinou 1 rok).
3. Rozvaha
Rozvaha ukazuje bilanci aktiv (všeho, co společnost vlastní) a pasiv (všechno, za co společnost aktiva financuje). Pasiva pak dělíme na vlastní kapitál (např. vklady majitelů, dary, zisky) a cízí kapitál, což jsou závazky neboli dluhy společnosti (např. půjčky). Rozvaha ukazuje stav k určitému datu. Ten pak vyjadřuje finanční schopnosti firmy.
Proč je nutné tyto 3 ukazetele sledovat? Dají nám kompletní přehled o tom, jak na tom firma je a co se v ní děje. Z pohledu investování pak schopnost v těchto výkazech číst znamená, že máme přehled např. o podmínkách a splatnosti závazků (např. do kdy musíme splatit úvěr na nemovitost), což nám umožní efektivně plánovat investiční strategii.
Daňové povinnosti
Pro fyzické osoby
Fyzické osoby jsou povinny podávat daňové přiznání, které zahrnuje informace o příjmech z pronájmu a kapitálových ziscích z nemovitostí. Žádné další papírování stát od fyzických osob nevyžaduje, do přehledů pro sociální správu ani zdravotní pojišťovnu se tyto příjmy neuvádí, zároveň ale ani nezvyšují váš budoucí důchod ani nezakládají nárok na nemocenskou.
Pro právnické osoby
Právnické osoby mají rozsáhlejší daňové povinnosti, včetně placení daní z příjmu a dodržování specifických předpisů pro právnické subjekty.
Pozor ale na potřebné licence pro krátkodobý pronájem – v živnostenském rejstříku musíte mít zapsaný správný předmět podnikání a mít řádně označenou provozovnu. Kromě toho máte povinnost odvádět specifické poplatky, jelikož je na vás pohlíženo jako na ubytovací službu. Jedná se např. o městskou daň nebo poplatek za vlastní popelnici.
Jak nejlépe sledovat výnosnost investiční nemovitosti
Metody a nástroje pro sledování výnosnosti
Sledování výnosnosti nekončí nákupem nemovitosti a jedním propočtem v Excelu. Ať už investujete jako fyzická nebo právnická osoba, je vhodné výnosnost pravidelně porovnávat se svým investičním plánem. Zkušení investoři nedají dopustit na plán cashflow, který by měl mít každý bez ohledu na počet nemovitostí.
Pro ty, kteří vlastní nebo plánují vlastnit významnější počet investičních nemovitostí (deset a víc) také doporučujeme vést si především plán cashflow, který zvládnete v excelové tabulce. Neuškodí ani rozvaha a výkaz zisků a ztrát i v případě, že nemáte povinnost je vést, to už ale budete potřebovat pomoc účetní.
Co si z toho odnést?
Vědět, jaký výkaz poskytuje jakou informaci, jak s ní naložit a jak k pronájmu přistupovat – tedy jako osoba fyzická nebo právnická – je základem úspěšného investování do nemovitostí. Dodržování daňových povinností u zvolené formy pronájmu je pak zárukou klidného spaní. Skvělých výsledků a svých investičních cílů můžete dosáhnout bez ohledu na to, jestli zvolíte pro investice formu právnické nebo fyzické osoby.
Pak už si jen musíte dobře spočítat, kolik vaše investice vydělá.
