K čemu slouží kauce?
Smyslem kauce je pokrytí všech nákladů, které vám vznikly nájemníkovým užíváním bytu, respektive tím, že nájemník neplní své povinnosti. Typicky to jsou dluhy na nájemném, nedoplatky za služby a výdaje na opravy bytu. Může sem ale patřit i úrok z prodlení při zpožděné platbě nájemného, ostatní provozní náklady (např. servisování zařízení v bytě) a jiné nenadálé náklady.
Jednoduše řečeno, kauce vás chrání před finanční ztrátou.
Jak velká by měla kauce být?
Na začátek je potřeba si říct, že výši kauce si nemůžete jen tak vycucat z prstu. Občanský zákoník tady mluví jasně a v paragrafu 2254 se dočteme, že kauce (dnes již jazykem práva správně jistota) nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Nájemným se přitom myslí čistý nájem, bez poplatků za služby.
Pokud žijete v přesvědčení, že kauce může být až šestinásobek nájemného, dřív to tak skutečně bylo. Zákonem č. 460/2016 Sb. ale došlo s účinností od 27. 2. 2017 ke snížení maximální výše jistoty na současný trojnásobek, protože původní výši shledal nepřiměřenou a bránící lidem s nižšími příjmy získat standardní bydlení. Nic vám samozřejmě nebrání zkusit se s nájemníky domluvit na kauci vyšší, což dává smysl především v lokalitách s nízkými nájmy.
Zákonná omezení tedy známe.
Jaké faktory bychom měli při stanovení výše kauce zvážit?
1. Poptávku a nabídku v okolí
Jednoduché. Pokud je byt v žádané lokalitě, budete za něj pravděpodobně požadovat vyšší nájemné, a tím pádem i vyšší kauci (minimálně co do nominální hodnoty). Naopak v místě, kde o byty příliš zájem není, budete dost možná ze svých představ o kauci muset slevit.
2. Jak velkou může nájemník způsobit škodu
Jak velký nedoplatek může nájemník po sobě zanechat na službách? Kolik vás bude stát celý byt vymalovat? A co vyměnit kuchyňskou linku nebo vyřešit plesnivou stěnu? To všechno byste měli při stanovení výše kauce zvážit, aby tyto náklady maximálně pokryla.
Oblíbenou praxí ze strany nájemníků je také neplacení posledního nájemného s tím, že si ho započtete vůči kauci. Zákon to skutečně umožňuje, paragraf 2254 dokonce výslovně uvádí, že:
„Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží.“
Pro vás je to ale risk, protože to nemusí být jediná věc, na kterou byste kauci potřebovali využít. Pokud po sobě nájemník zanechá například pár tisíc nedoplatek na energiích, těžko je po něm budete při „vyplácané“ kauci vymáhat, protože vám to za to zkrátka nebude stát.
Právě proto doporučujeme stanovit kauci tak, aby pokryla minimálně jedno měsíční nájemné, ale také měsíční zálohu na služby. Ideálně by to měl být alespoň 1,5 násobek měsíčního nájmu, abyste měli rezervu i na případné opravy nebo jiné drobné náklady.
Dobrý nápad je také stanovení data splatnosti nájmu na konkrétní den v měsíci. V takovém případě totiž máte podle NOZ při prodlení ze strany nájemce nárok na tzv. zákonný úrok z prodlení. Ten je pevně daný a řídí se repo sazbou ČNB, ke které se přičítá 8 procentních bodů.
Samostatnou otázkou jsou pak případní neplatiči kombinovaní se škodami na bytě. Pokud na ně narazíte, nejspíš ani kauce v maximální zákonné výši nepokryje všechny vaše náklady a nezbývá, než se s tím smířit.
3. Jak velký budeme za byt chtít nájem
Čím vyšší nájemné a cenová hladina dané lokality, tím těžší bude pro vás chtít kauci v maximální výši. Jak to myslíme? Ukážeme si to na příkladech.
I. Města s vysokou cenovou hladinou
Máte byt v Praze nebo Brně, kde se pronájem průměrného 52metrového bytu 2+kk může v klidu pohybovat kolem 25 000 Kč. Při takové cenové hladině se kauce pohybují většinou ve výši jednoho až dvou měsíčních nájmů.
Proč? Pojďme si spočítat, kolik takové stěhování stojí chudáka nájemníka. Ten totiž musí najednou zaplatit:
- Vám první měsíční nájemné a zálohy na služby
- K tomu další jeden až dva nájmy jako kauci
- Poměrnou část nájemného ve starém bytě, podle toho, kdy se stěhuje
- Náklady na stěhování
- Další náklady jako např. pojištění
S takovou se náklady na stěhování můžou snadno vyšplhat i ke 100 000 Kč, což není zrovna málo a pro řadu lidí může být problém vydat se z tolika peněz naráz. Na nějaké kauce o třech nájmech si proto radši nechte zajít chuť.
II. Města s nízkou cenovou hladinou
V menších a méně atraktivních městech můžou být ceny pronájmu v porovnání s Prahou a Brnem klidně poloviční a ono průměrné 2+kk seženete třeba v Ustí nad Labem i kolem 10 000 Kč. Pokud budeme počítat stejné položky jako v příkladu výš, dostaneme se u jednorázových nákladů na stěhovaní možná někam k 50 000 Kč, tedy na polovinu.
Platy v těchto městech ale narozdíl od nájmů poloviční v porovnání s českou a moravskou metropolí nejsou. Například průměrná mzda v Praze byla ve 2. čtvrtletí letošního roku 52 213 Kč, zatímco v Ústeckém kraji 40 612 Kč, což je rozdíl zhruba pětinový. Teoreticky to znamená, že i kauce ve výši tří měsíčních nájmů by nemusela být takový problém v místech s nižší cenovou hladinou.
O jak velkou kauci si tedy říct?
Na jednu věc je potřeba myslet vždy – aby kauce pokryla neuhrazený poslední nájem a také aby z ní něco zbylo i na případné nedoplatky nebo opravy. Přitom je potřeba brát v potaz, že ceny energií nebo například výmalby celého bytu se, narozdíl od nájmů, podle lokality až tak drasticky lišit nebudou.
- Proto tam, kde je cenová hladina vysoká, by měla stačit kauce ve výši 1,5-2 nájmů. Jak jsme už počítali, kauce o dvou nájmech může být v Praze klidně 50 000 Kč. Z toho snadno pokryjete poslední nájem i případné další náklady.
- Tam, kde je cenová hladina nižší, už ale kauce např. ve výši 1,5 nájmu nemusí stačit. V našem ústeckém příkladu to totiž může znamenat jen 15 000 Kč, a pokud 10 000 Kč padne na poslední nájem, za 5 000 Kč už toho moc neopravíte ani nedoplatíte a je proto na místě chtít kauci klidně ve výši tří měsíčních nájmů.
V opravu levných lokalitách, kde se dají byty pronajmout např. za 5000 Kč, už zastropování kauce na trojnásobku nájemného hraje prakticky proti vám, protože i když nájemník poslední nájemné uhradí, je možné, že kauce stejně nebude stačit na poškození, která v bytě zůstanou.
A co když kauci vracíte?
Pokud nájemníkům kauci nebo její část vracíte, v první řadě si pogratulujte za výběr spolehlivých lidí. Ve druhé řadě byste pak ale měli vědět jednu zásadní věc, kterou nám znovu určuje paragraf 2254:
„Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.“
Tato vágní formulace znamená, že nájemce má nárok na úrok bez ohledu na to, jestli je to ve smlouvě výslovně napsáno a ujednáno. Výši tohoto úroku si tedy můžete ve smlouvě dopředu domluvit, zákon však opět praví, že nesmí být nepřiměřeně vysoký ani nízký, aby žádná ze stran nebyla v nevýhodě.
Co se týká zákonné sazby, tu žádný zákon paradoxně nestanoví. I na to ale existuje řešení v podobě paragrafu 1802 Občanského zákoníka, který nám v podstatě říká, že máme při stanovení výše úroků vycházet z průměrných úrokových sazeb spotřebitelských úvěrů.
A pokud byste se snad chtěli smluvně úroky vyloučit, vězte, že možné to není, protože by docházelo ke krácení práv nájemce. Věřte nám, zeptali jsme v advokátní kanceláři za vás.
Tady je však na místě dodat, že ač zákon neumožňuje nároky smluvně vyloučit, praxe je taková, že řada majitelů si náklady, které je z kauce třeba pokrýt, a tyto úroky zkrátka započítá vůči sobě. Nebo se úroky neřeší vůbec, protože spousta lidí vůbec neví, že v kauci hrají nějakou roli.
Skutečně vážně se jimi zaobírá až soud v případě sporu. Pokud vám tedy nájemník nedluží a k soudnímu sporu mezi vámu nedojde, můžete se řídit i zavedenou praxí.
Co si z toho odnést?
Že nějakou kauci si vyžádat máte, to první řadě, protože vás chrání před ztrátou. Ve druhé řadě pak to, že byste ji měli stanovit tak, aby byla schopná pokrýt ztrátu, která vám reálně hrozí. A za třetí pak to, že pokud ji budete vracet (byť i částečně), měli byste k tomu podle zákona připočítat úrok. Ten se většinou řídí tržním průměrem spotřebitelských úvěrů, ale soud ho může odvodit i od PRIBOR sazeb nebo například úroků na termínovaných vkladech.
