Odpověď se odvíjí podle toho, jestli máte investiční nemovitost v osobním, nebo družstevním vlastnictví.
Byt v osobním vlastnictví lze pronajímat jak napřímo, nebo prostřednictvím pronájmu své právnické či jinak spřízněné osobě, která ji dále podnajímá.
Dva různé typy pronajímání, dva různé typy smluvní dokumentace.
A pronajímání bytu v družstevním vlastnictví vyžadujete ještě trochu jinou smluvní dokumentaci.
Pojďme si jednotlivé případy blíže vysvětlit.
Smluvní dokumentace u přímého pronájmu bytu v osobním vlastnictví
- Nájemní smlouva – Musí obsahovat jasně definované identifikace nájemce a pronajímatele, popis pronajímané nemovitosti včetně adresy a přesného stavu, a podrobná ustanovení týkající se nájemní doby, výše nájemného, způsobu plateb a podmínek pro případné zvýšení nájemného či ukončení smlouvy. Důležité jsou také ustanovení týkající se odpovědnosti za údržbu nemovitosti, náhrady za případné škody a postupu v případě sporů mezi stranami.
- Předávací protokol – Měl by obsahovat detailní popis stavu nemovitosti včetně veškerých zařízení a příslušenství. Dále datum a čas předání, jména a kontaktní údaje všech účastníků předání a veškeré dohody a podmínky spojené s předáním nemovitosti včetně případných závazků či oprav. Je důležité, aby protokol byl podepsán všemi stranami ať už před samotným předáním nebo ihned po něm.
- Souhlas se zpracováním osobních údajů – Musí obsahovat jednoznačný souhlas s konkrétním účelem zpracování, jako je například pojištění domácnosti, připojení k internetu, řešení energií a dalšímu typu nakládání s osobními údaji nájemníka. To se týká hlavně situací, pokud vlastníte byt na firmu.
- Plná moc – Pokud se chcete postarat například o převod a řešení energií v pronajímaném bytě sami, tak budete krom souhlasu se zpracováním osobních údajů potřebovat také plnou moc, že v konkrétní oblasti máte jasně definovaný rozsah oprávnění k zastupování nájemníka.
- Evidenční list – V případě nastavení úhrady služeb formou záloh je vhodné připojit rovněž evidenční list, který bude obsahovat podmínky záloh, termíny platby a možnosti úprav těchto podmínek.
- Seznam revizí a servisů – Další nepovinná, ale užitečná položka. Nájemník je povinen dbát o servis bytu a potřebné revize. To sice bývá uvedeno už v nájemní smlouvě, kde to ale může zapadnout mezi ostatními právy a povinnostmi nájemníka, a proto hodně majitelů do smluvní dokumentace přidávají i seznam platných revizí a servisu, čímž nájemníkovi zdůrazňují, že je například odpovědný za každoroční revizi plynových zařízení a spalinových cest.
- Vyhláška č. 308/2015 Sb. – Někteří vlastníci nemovitostí nájemníkům dávají také nařízení vlády o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, aby bylo nejen dle nájemní smlouvy, ale i platných právních předpisů předem jasno, za co je odpovědný majitel a za co nájemník.
Smluvní dokumentace u nepřímého pronájmu bytu v osobním vlastnictví
Situace, když dáte vámi vlastněný byt do pronájmu spřízněné osobě, která ho dále podnajímá, je trochu odlišná.
Některá část smluvní dokumentace (Seznam revizí a servisů, Evidenční list, Vyhláška č. 308/2015 Sb., případně i Souhlas se zpracováním osobních údajů) bude stejná, ale jinde musí být menší úpravy.
- Plná moc musí být napsaná z podnájemníka na nájemníka
- I u předávacího protokolu musí být správné názvosloví poskytované služby i smluvních stran
- Kromě nájemní smlouvy (mezi vámi coby vlastníkem a spřízněnou osobu, která je nájemníkem) potřebujete podnájemní smlouvu mezi podnájemcem a nájemníkem
Smluvní dokumentace u pronájmu bytu v družstevním vlastnictví
Družstevní vlastnictví jsme si detailně představili v tomto článku.
Připomeňme si alespoň to, že v případě družstevního vlastnictví nekupujete byt. Kupujete si podíl v družstvu a právo byt užívat, přesněji řečeno si ho od družstva pronajímat.
Narozdíl od osobního vlastnictví máte omezená práva a řídíte se stanovami družstva. A ty klidně můžou zakazovat podnájmy nebo je různě regulovat a zpoplatňovat.
Proto je potřeba se nejprve podívat do stanov družstva a připravit se na splnění konkrétních podmínek daného družstva, než začnete řešit smluvní dokumentaci s podnájemníkem.
Záleží na typu družstva a předsedovi, jakým způsobem následný podnájem řídí. Někteří si chtějí zachovat pouze přehled a proto jim posíláte uzavřené podnájemní smlouvy.
Jiný typ družstva vyžaduje předem souhlas a schválení nájemníka i třeba za nějaký poplatek. A pak tu máme družstva, která následný podnájem zakazují. Je proto nutné si stanovy družstva dopředu nastudovat!
Ta je stejná, jako u podnajímání bytu skrze spřízněnou osobu, protože i zde jde o podnájemní vztah.
Může být ale jeden dokument navíc, pokud tuto povinnost stanoví stanovy družstva. Jde buď o souhlas družstva s novým podnájemníkem, nebo schválení uzavření podnájemní smlouvy.
Konkrétní požadavky a často i vzor tohoto dokumentu pak najdete ve stanovách družstva.
Co si z toho odnést?
Povinná i nepovinná smluvní dokumentace se odvíjí podle toho, jestli byt pronajímáte v rámci osobního vlastnictví napřímo, skrze spřízněnou osobu nebo jste ho podnajímáte coby nájemce-družstevník.
Potřebujete hlavně nájemní či podnájemní smlouvu, předávací protokol, v případě práce s osobními údaji (pod)nájemníka jeho souhlas a pokud to stanoví stanovy družstva, tak i souhlas družstva s novým podnájemníkem, nebo schválení uzavření podnájemní smlouvy.
Mezi nepovinnou, ale užitečnou část smluvní dokumentace patří předávací protokol, evidenční list, seznam revizí a servisů a vyhláška č. 308/2015 Sb.
