Existují dva hlavní způsoby investování do realit:
- Nákup a následné pronajímání nemovitosti – krátkodobé či dlouhodobé
- Flipování nemovitosti – proces, při kterém kupujete dům či byt za účelem rychlého prodeje se ziskem
Jejich výnosnost a (ne)vhodnost podrobně porovnáváme v tomto článku.
To jsou dva stěžejní texty, ze kterých zjistíte, jaký typ investora jste a jaký typ investování do realit budete aktuálně preferovat.
Dnešní článek je určený spíše pro začínající investory, a proto předpokládejme, že jste si zvolili možnou nákupu s následným pronajímáním nemovitosti.
Pak si potřebujete zodpovědět otázku, jakou strategii pronájmu zvolíte.
- Budete pronajímat dlouhodobě?
- Budete pronajímat krátkodobě s výhledem na pár měsíců (což se týká hlavně studenty na erasmu, sezónních pracovníků nebo manažerů či různých specialistů, kteří pracují na určitém projektu)?
- Nebo budete pronajímat krátkodobé s výhledem na jednotky dnů, jako je AirBnb apod?
O výhodách a nevýhodách krátkodobých i dlouhodobých pronájmů jsem již detailně psali, takže se nebudeme opakovat.
Méně zkušení investoři se zpravidla rozhodnou pro dlouhodobý pronájem, a proto se budeme zabývat jím.
Investiční trojúhelník
Ještě předtím je ale potřeba zmínit tzv. investiční trojúhelník.
Ten má tři body body (cíle):
- Návratnost investice – zhodnocení a výnos investice.
- Riziko – nebezpečí ztráty.
- Likvidita – doba, za kterou lze investici vyměnit za hotovost.
Tyto tři body jsou, ostatně jak to u skutečného trojúhelníků bývá, vzájemně propojeny, a proto nelze dosáhnout všech tří vrcholů současně.
Ať už investujete do nemovitostí, cenných papírů nebo kamkoliv jinam, tak platí, že vždy můžete dosáhnout maximálně dvou vrcholů, jenže kvůli tomu musíte „obětovat“ ten třetí.
- Hledáte vysoký výnos investice? V tom případě je třeba akceptovat větší riziko nebo horší likviditu.
- Hledáte vysokou jistotu investice? V tom případě je třeba akceptovat menší výnos nebo horší likviditu.
- Hledáte vysokou likviditu, abyste si mohli případně co nejrychleji vyměnit investici za hotovost? Pak ale musíte akceptovat menší výnos.
Ukažme si tento trojúhelník na 3 názorných příkladech.
Každý z nich má jiné parametry a liší se hlavně lokalitou.
I. Investování do nemovitostí ve velkém městě
… jako je Praha, Brno a další krajská města.
Ta jsou aktuálně velmi drahá, a proto u nich můžeme počítat s vyšší až vysokou likviditou (v případě potřeby prodeje může trvat dlouhé měsíce, než je prodáte za tržní cenu), ale zato s nízkou mírou rizika a nižším výnosem.
Všechny body investičního trojúhelníku úzce souvisí i s platovými podmínkami v dané lokalitě. Větší město také znamená větší konkurenci a vysokou nabídku bytů k pronájmu, a proto je třeba počítat s tím, že nájemníci se v průměru každý rok nebo dva střídají.
II. Investování do nemovitostí v okresním městě
… jako je Třebíč, Hodonín nebo Česká Lípa.
To jsou města s výkyvovou likviditou, která je někdy menší, ale jindy větší. To samé platí i pro výnos a riziko.
Zde hodně záleží na konkrétní lokalitě. Pronajmout byt může trvat i několik měsíců, ale pak je zase pronájem dlouhodobý a nájemník v bytě vydrží dva, tři, nebo klidně i čtyři roky či ještě déle.
III. Investování do nemovitostí v menším městě či na vesnici
… jako jsou Troškovy Hoštice. 🙂 Nebo třeba Šluknov a další města v pohraničí.
V těchto regionech lze s ohledem na celorepublikovou cenovou hladinu koupit nemovitosti poměrně levně, následně ji za rozumné peníze pronajmout a inkasovat vysoký výnos.
Z těchto lokalit ale více lidí odchází, než přichází.
Proto je likvidita nízká, a tím pádem i vyšší riziko.
Vliv nezaměstnanosti a ekonomické situace
Jak už zaznělo výše: trh s pronájmem nemovitostí výrazně ovlivňují nejen geografické, ale i sociálně-ekonomické faktory.
Především nezaměstnanost a ekonomická situace.
V pronájmu totiž nejčastěji bydlí:
- mladí lidé, kteří ještě nestihli našetřit na vlastní bydlení
- nižší třída
- střední střída
Výjimku tvoří například manažeři, kteří rádi investují do nemovitostí a nemají potřebu je vlastnit, nebo lidé, kteří vlastní byt pronajímají, aby z pronájmu platili hypotéku a sami bydlí v nájmu někde jinde.
Většinou ale v pronajímaných nemovitostech bydlí nájemníci, jejichž mzda je spíše nižší než vyšší, a proto jsou náchylní na jakékoliv výkyvy v ekonomice.
Pokud například kvůli vysokým cenám energií začnou výrobní podniky propouštět, tak tito lidé mohou přijít o příjmy, ale vzhledem k charakteristice zaměstnavatelům v regionu hned nenajdou práci, a tak budou mít problém se zaplacením nájmu, nebo se přestěhují za prací jinam.
A vy máte v obou případech problém.
Co si z toho odnést?
Je extrémně důležité vybrat si dopředu správnou lokalitu a rozmyslet si, komu budete chtít svou nemovitost pronajmout ještě předtím, než ji koupíte.
V lokalitách, kde je obecně nižší cenová hladina, kde jsou nižší mzdy a kde je vyšší nezaměstnanost, lze očekávat nižší pořizovací cenu nemovitostí, ale také vyšší míru rizika a nižší likviditu.
Ceny nájmů skoro neklesají, takže v těchto regionech lze dosáhnout vysokého výnosu, ale jsou tu i poměrně výrazná rizika.
