Banka vám formou hypotéky půjčuje finance na základě tzv. LTV = loan to value, tedy vztahu výše úvěru k hodnotě. Tento výraz vyjadřuje poměr mezi výší hypotečního úvěru a zástavní hodnotou nemovitosti. Pro jeden z nejčastěji poskytovaných úvěrů – LTV 80 – se například běžně používá výraz „osmdesátiprocentní hypotéka“.
V praxi to znamená, že na nákup investiční nemovitosti v hodnotě 1 milion korun (ano, nereálná cena, ale pro názorný příklad k okamžitému pochopení poslouží lépe než třeba 3,75 mil Kč 🙂) musíte být schopni zaplatit 20 % z vlastních prostředků, tj. 200 000 Kč. Zbylých osm set tisíc vám banka půjčí.
Z čeho ale LTV vychází?
Začněme výpočtem zástavy.
Zástava
…je dána znaleckým posudkem, který musí být vytvořený certifikovaným znalcem.
Zpravidla to bývá znalec banky, u které o úvěr žádáte.
Náklady na něj se většinou pohybují ve středních jednotkách tisíc korun, ale záleží na velikosti a typu objektu.
Znalec provádí odhad dvěma způsoby:
- na dálku – pokud se jedná o typizovanou nemovitost, například panelákový byt v Praze
- osobní prohlídkou – pokud nejde o standardní nemovitost ale například zámek, mlýn, stodolu či jiný původně zemědělský nebo průmyslový objekt
Pro stanovení hodnoty nemovitosti je klíčový její aktuální stav a váš budoucí záměr s ní.
- Pokud ukážete odhadci ruinu nebo nemovitost, která je vizuálně i technicky těsně před spadnutím, tak opravdu nelze očekávat, že ji nacení na vysokou hodnotu.
- Pokud ho ovšem přivedete k nemovitosti ve špatném stavu, ale zároveň mu sdělíte svůj záměr a ukážete plán rekonstrukce, rozsah úprav, vizualizace a rozpočet, tak vám danou nemovitost může nacenit na mnohem vyšší hodnotu.
- O nemovitostech po rekonstrukci či novostavbách nemá cenu dlouze mluvit. U nich je jasné, že jim přiřkne vysokou hodnotu.
Extrémně důležitý je ale také odhad znalce, jestli nemovitost bude na svém místě stát i dalších 30 let či nikoliv. Pokud usoudí, že je v opravdu špatném stavu, kvůli čemuž toto políčko ve formuláři nezaškrtne a určí životnost nemovitosti třeba jen na 15 let, tak vám banka poskytne úvěr s délkou splatnosti maximálně 15 let.
Výše splátek bude různá, ale na dvojnásobek nebo půlku se spíš nedostane, i když doba splácení ano.
Dále se bere v potaz i typ nemovitosti, na který žádáte úvěr. Výše splátek a úroků u nemovitosti určené k bydlení bude jiná, než v případě nemovitosti určené k zemědělským, průmyslovým nebo komerčním účelům.
Může se ovšem stát, že banka při tvorbě hodnoty LTV pro váš úvěr nebude vycházet ze znalcem odhadnuté ceny.
Banka se snaží především pokrýt rizika, a proto mezi kupní a odhadovanou cenou vždy počítá s tou nižší v současné chvíli. Některé banky časem mohou z této podmínky slevit a počítat jen s cenou stanovenou znalcem.
- Často je kupní cena vyšší než ta odhadovaná. V takovém případě banka zohlední svůj odhad.
- Vycházení z nižší částky ale platí v (poměrně výjimečné) situaci, kdy je odhadovaná cena vyšší než ta kupní. V takovém případě banka bere v potaz kupní cenu – a z té vypočítá 80 %.
A kolik % z LTV banky poskytují?
Procentuální výše LTV
… nelze univerzálně vyjádřit. V současné době totiž každá banka může nabízet trochu jiné LTV.
Ještě během relativně nedávné ekonomické konjunktury všechny běžně půjčovaly sumy až ve výši 100 % z hodnoty nemovitosti a vy jste tak teoreticky k získání úvěru nepotřebovali žádné vlastní prostředky.
Dnes už je situace odlišná a banky půjčují 90% až 60% LTV v závislosti na typu úvěru, předpokládanému účelu a subjektu, který o úvěr žádá – jestli jde o nákup fyzické osoby, nebo podnikatelský záměr právnické osoby.
Roli ale možná překvapivě hraje i věk žadatele.
Česká národní banka totiž může poskytovatelům spotřebitelských úvěrů zajištěných obytnou nemovitostí stanovit (i když se to oficiálně označuje jako doporučení) horní hranici LTV.
Ta aktuálně činí 80 %.
Zmíněných 90 % platí pouze pro žadatele mladší 36 let, kteří si pořizují vlastní bydlení a nevlastní žádnou nemovitost. Nad touto hranicí mohou banky poskytovat úvěry pouze ve výjimečných případech, a proto s tím nelze kalkulovat.
Jak tedy aktuálně (v dubnu 2024) vypadá obecná nabídka LTV u českých bank?
- Air Bank – do 80 %
- Banka Creditas – do 80 %
- Česká Spořitelna – do 80 %
- ČSOB – od 70 do 80 %
- Fio banka – do 80 %
- Komerční banka – do 80 %
- mBank – do 80 %
- Moneta Money Bank – do 80 %
- Raiffeisenbank – od 70 do 80 %
- UniCredit Bank – do 80 %
Konkrétní hodnotu LTV u nabídek jednotlivých bank kromě již uvedeného ovlivňuje také výše úrokové sazby, tedy cena za poskytnutí financí.
Promítne se do ní rovněž délka fixace úvěru. Banky v rámci risk-managementu zohledňují aktuální ekonomickou situaci i předpokládaný vývoj.
V současné době nabízí všechny banky jinou úrokovou sazbu (a tím pádem i LTV) úvěrům s fixací na 1 rok a jinou těm s fixací na 3 roky nebo 5 let.
Výjimku představují pouze ČSOB a Komerční banka, které nabízejí stejnou úrokou sazbu pro úvěry s fixací na 3 roky a 5 let. U ČSOB jde o 5,94 %, u Komerční banky je to 5,99 %.
Dnes například může být (možná trochu paradoxně) výhodná krátkodobá fixace, ačkoliv ty mají znatelně vyšší úrokovou sazbu než fixace na 3 roky a 5 let. Očekává se totiž dlouhodobý pokles úrokových sazeb, a proto mohou nyní banky krátkodobě „napálit“ vysokou úrokovou sazbu, která ale za rok může být o dost menší. Ten další opět. A ve finále to pro vás může být výhodnější, než kdybyste si nyní vzali tříletou nebo pětiletou fixaci.
