Co spadá do pořizovacích nákladů?
1. Cena nemovitosti
To nejdůležitější. Dále asi netřeba rozvádět. Ale pozor! Při koupi domu je z daňových důvodů dobré smluvně rozdělit nákup pozemku a samotné nemovitosti.
2. Poplatky
Po podpisu kupních smluv se hradí nejrůznější poplatky, mezi které patří:
I. Provize realitní kanceláře či makléře
Pokud prodej nemovitosti a jednání se zájemci o koupi neřeší sám majitel, ale zastupuje ho realitní kancelář či nezávislý makléř, tak součástí kupní ceny bude provize. Ta může, ale nemusí být uvedena v inzerované nabídce. Proto je vhodné se předem ujistit, zda zveřejněná cena zahrnuje provizi či nikoliv. A pokud ne, tak se určitě informujte o její přesné výši.
II. Znalecký posudek na odhad nemovitosti
Většina investorů nedisponuje takovými prostředky, aby dokázali zaplatit celou pořizovací cenu nemovitosti ze svého a musí využít hypotéku nebo úvěr ze stavebního spoření. V takovém případě jeho poskytovatel chce před podepsáním smlouvy znát odhad ceny, aby si ověřil, zda hodnota daného domu či bytu skutečně odpovídá požadované částce.
Bance přitom někdy může stačit odhad soukromého znalce, někdy trvá na vlastním znalci. Za to si zpravidla účtují 5-10 tisíc korun, pokud nejde o rozsáhlejší či specifickou stavbu, kdy je odhad náročnější – a proto i dražší.
III. Návrh na vklad do katastru nemovitostí
Po podpisu kupní smlouvy je nutné oficiálně požádat o vklad do katastru nemovitostí, za který zaplatíte správní poplatek ve výši 2000 Kč. Jednu tisícovku dáte za změnu vlastníka, druhou za zástavní právo, které opravňuje poskytovatele hypotéky či jiného úvěru nemovitost prodat, pokud porušíte smluvní podmínky, např. když přestanete splácet.
K převodu nemovitosti potřebujete mít také ověřený výpis z listu vlastnictví nemovitosti, který stojí zhruba 100 Kč.
IV. Úschova peněz
Zmiňovaný návrh na vložení do katastru nemovitostí probíhá až po uhrazení pořizovací ceny. Jako kupující ale chcete mít jistotu, že prodávající dodrží smluvní závazek a k převodu vlastnického práva opravdu dojde.
Proto nejspíš využijete možnost tzv. úschovy peněz, kdy vaše prostředky v tomto mezičase budou pod ochranou advokátní kanceláře, notáře nebo banky. A na účet protistrany odejdou až po splnění všech závazků.
Každý subjekt naceňuje úschovu peněz individuálně, ale většinou se pohybuje v řádech jednotek tisíců. Tuto službu poskytují i realitní kanceláře, nicméně to příliš nedoporučujeme.
V našich podmínkách je totiž realitní kancelář zpravidla placená prodávajícím z peněz kupujícího. RK vlastně zastupuje prodávající stranu a nikoliv tu, která posílá peníze. V rámci snížení rizika je proto vhodnější poslat peníze raději třetímu subjektu, který bude chránit především vaše zájmy. Tedy advokátní kanceláři, notáři nebo bance.
V. Právní servis
Kupní smlouva je nejdůležitější dokument celé realitní transakce, a proto je nezbytné mít podchycené všechny její detaily, abyste byli maximálně chráněni a vyhnuli se nepříjemným překvapením. Vypracování či konzultace smluvní dokumentace přijde na pár tisíc, ale může ušetřit spoustu trablů a s nimi spojené astronomické výdaje.
VI. Pojištění nemovitosti
U pojištění nemovitosti stejně jako u znaleckého posudku na odhad hodnoty záleží na tom, jestli její pořizovací cenu platíte v plné výši z vlastních zdrojů, nebo využijete i financování formou hypotéky či jiného úvěru.
V prvním případě je tento poplatek volitelný, ale ve druhém povinný. Poskytovatel úvěru totiž potřebuje mít jistotu, že o své peníze nepřijde, kdyby neočekávaně došlo k poškození nemovitosti, například vlivem záplav, tornáda, nárazu auta/letadla apod. Pak by pojistnou částku dostala banka či spořitelna, která by se s vámi dohodla na dalším postupu.
Při pojištění nemovitosti, kterou jste koupili pouze z vlastních zdrojů, by samozřejmě v případě pojistné události byly peníze vyplaceny přímo vám.
VII. Životní pojištění
Stejný případ jako pojištění nemovitosti. Povinný poplatek v případě koupě s využitím úvěru a nepovinný (ale velmi vhodný) poplatek v případě nákupu pouze z vlastních zdrojů.
Banka, spořitelna i vy přece potřebujete mít jistotu, že nepřijdete o peníze, ani když se vám něco stane a budete mít výpadek příjmů. Životní pojištění samozřejmě pokrývá i eventuální smrt, při které se pojistná částka vyplácí pozůstalým.
VIII. Nepovinné poplatky
Sem patří nejrůznější poradenské služby či posudky, které si před rozhodnutím o nákupu nemovitosti objednáte, abyste se utvrdili v tom, zda děláte správnou věc či nikoliv. Může jít třeba o posudek statika nebo technickou kontrolu.
3. Daň z nabytí nemovitosti a další daňové povinnosti
Daň z nabytí nemovitosti nepatří do pořizovacích nákladů, protože od roku 2020, kdy byla zrušena, už neplatí dřívější povinnost odvést státu 4 % z kupní ceny.
Podle aktuální legislativy musíte zaplatit 15% daň ze zisku z prodeje nemovitosti. Ale pouze v případě, kdy nemovitost do 10 let od pořízení prodáte a veškeré příjmy z prodeje nevyužijete k nákupu jiné nemovitosti. Podmínky (ne)placení daně z prodeje nemovitosti detailně popisuje například článek advokátní kanceláře Šmarda.
S daní z prodeje nemovitosti je tedy potřeba kalkulovat zejména při flipování nemovitostí.
4. Rekonstrukce
Často nemovitost kupujeme se záměrem okamžité rekonstrukce, která zvýší její hodnotu. V takovém případě se do celkové kupní ceny počítají i odhadované náklady na rekonstrukci.
Co si z toho odnést?
Celková kupní cena nemovitosti se kromě pořizovací ceny skládá z mnoha poplatků. Některé jsou povinné, jiné volitelné. A povinnost uhrazení daně z prodeje nemovitosti třeba může vzniknout až po několika letech. Proto je před nákupem nemovitosti důležité znát její střednědobý i dlouhodobý účel, abyste dokázali odhadnout, co všechno za ni nejen dnes, ale i v budoucnu zaplatíte.
