Kde začít?
Stanovení cíle
Tento krok by měl předcházet jakékoliv investici, ne jen té do nemovitosti. I začínající investor by měl mít především rozmyšlenou strategii a hlavně čeho chce investicemi dosáhnout. Stanovení cíle jsme se už v rámci portálu věnovali a pokud ho ještě nemáte jasný, zamiřte nejprve právě na tento starší článek.
Zvážení finančních možností
Než se podrobněji pustíme do příkladu, který představuje realistickou střední cestu s nižšími riziky, na chvíli odbočíme. Investovat se totiž dá i se skutečným minimem kapitálu – ovšem výměnou za lokalitu s horší pověstí a vyšší riziko.
- Příklad: Pokud by Franta a Lucka nechtěli dlouze spořit ani splácet hypotéku, můžou si pořídit malý byt například v Chomutově, Teplicích a podobných „horších“ lokalitách za skutečně nízké ceny, už od 360 000 Kč. Pokud by takovou nemovitost chtěli financovat úvěrem při 80 % LTV (poměr výše hypotéky k ceně nemovitosti), potřebují z vlastní kapsy jen 72 000 Kč.
Jedná se však o extrém a než poběžíte nakupovat do vyloučených lokalit, pamatujte i na vysoká rizika, která se s takovými nemovitostmi pojí. Pojďme si tedy nastínit realističtější situaci.
- Příklad: Naši protagonisté si vyhlédli byt 2+1 v Třebíči za 2,5 milionu korun. Cena je sice už vyšší, ale stále dosažitelná, a riziko je tu relativně nízké. Franta i Lucka pobírají průměrnou třebíčskou mzdu, která činí 25 511 Kč čistého. Příjem domácnosti tedy tvoří 51 022 Kč. Tak kde na ten byt vzít a kolik vlastních zdrojů budou potřebovat?
Cíl a možnosti známe. Kde na to vezmeme?
Hypotéka
Aby si byt mohli koupit při 80 % LTV, budou potřebovat 510 000 Kč z vlastních zdrojů. Zbylou částku, tedy 2 040 000 Kč, půjčí banka. Jaký úvěr by rodina dostala při aktuálních podmínkách?
Kalkulačka přímo na realitním portálu nabízí jako nejvýhodnější tuto variantu od Hypoteční banky:
- Roční úroková sazba: 5,94 %
- Fixace: 5 let
- Splatnost: 30 let
- RPSN: 6,69 %
- Měsíční splátka: 12 152 Kč
Plánování a úspora
Zbývá našetřit půl milionu vlastních zdrojů. Pokud budeme vycházet z dat o průměrných výdajích a úsporách jednotlivců v ČR, měla by společní domácnost Franty a Lucky být schopna uspořit měsíčně 15-20 tisíc. Půl milionu na koupi bytu si tedy našetří za 2-3 roky. Teoreticky se tak dá říct, že si rodina může dovolit pořídit jednu nemovitost právě každé 2-3 roky.
Výnosnost a zhodnocení
Výnosy z pronájmu
Nyní, když mají díky úvěru byt, chtějí ho pronajmout, aby tímto příjmem pokryli pokud možno celou splátku hypotéky. V Třebíči by mohli byt podle aktuálního trhu pronajmout za cenu od 10 000 do 13 000 Kč měsíčně. Nájem tedy může pokrýt celou splátku a jistina úvěru i úroky se tak postupně splácí, aniž by to rodinu stálo další výdaje navíc. Naopak.
Vliv času
Asi nejzásadnější a nejvíc opomíjený faktor je vliv času na hodnotu peněz. Zatímco nominální výše splátky úvěru bude minimálně po dobu fixace stejná, reálná hodnota peněz se za tu dobu díky inflaci změní. Každý rok se tak reálná hodnota splátky snižuje. A nejen ta se v čase mění.
Postupně totiž:
- Roste cena nemovitosti, minimálně o inflaci, ale reálně téměř jistě víc.
- Roste cena nájmu (většinou víc než inflace).
- Vlivem inflace se snižuje reálná hodnota nesplacené jistiny i měsíční splátky.
A co že je ta nominální a reálná hodnota peněz?
Představte si bankovku. Na ní je Karel IV a nápis 100 – ten udává nominální hodnotu, tedy tu, která je k bankovce přiřazená a nemění se.
Máte tedy v ruce stovku.
Letos si za ni v Praze koupíte stěží dvě točené Plzně, zatímco před 10 lety byste pořídili tři a možná by zbylo i na žvýkačky.
To je reálná hodnota peněz, jejich kupní síla, která se v čase mění kvůli inflaci a situaci na trhu.
Kdy bude zaplaceno?
Kdy se nemovitost reálně zaplatí je už otázka složitějšího propočtu se zohledněním konce fixace, refixace (a s tím změny úrokové sazby, pravděpodobně směrem dolů), možné změny výše splátky, případného zvýšení nominální výše nájemného a dalších faktorů. V případě našich hrdinů je ale realistický odhad někde v rozmezí 15-20 let.
Výhoda investice je však nesporná.
Po doplacení hypotéky totiž rodina získá:
- Pasivní měsíční příjem z pronájmu.
- Nemovitost, jejíž reálná hodnota i nominální cena bude vyšší, než v době pořízení.
- Majetek, kterým se může zajistit na stáří nebo podpořit své děti.
Závěrem
Franta a Lucka ukázali, že i s průměrným měsíčním příjmem můžete investovat do nemovitostí. Důležité je stanovit si cíl, vytvořit plán úspor, a pak zvážit možnosti hypotečního úvěru a pronájmu. S pečlivým plánováním a cílevědomým spořením může každý dosáhnout svých investičních snů i finanční nezávislosti. Svůj osud i finance totiž máme každý ve vlastních rukou a je jen na nás, jak se k tomu postavíme.
