Investování do nemovitostí je vhodné pro každého. Ale ne každý typ investice do nemovitosti je univerzálně vhodný pro investory. Existují dva hlavní způsoby investování do realit:
1. Nákup a následné pronajímání nemovitosti
2. Flipování nemovitosti – proces, při kterém kupujete dům či byt za účelem rychlého prodeje se ziskem
Jejich výnosnost a (ne)vhodnost podrobně porovnáváme v tomto článku.
Každý z nás je trochu jiný a má trochu jinou motivaci i jiné touhy. A to, co stačí jednomu, může být druhému málo. Vše se totiž odvíjí se od vašich cílů či business plánů a vašeho přístupu k riziku.
Pojďme si tyto proměnné blíže představit pomocí konkrétních otázek, jejichž zodpovězení vám pomůže investovat do realit s jasně daným cílem. Tak, abyste po jeho dosažení byli spokojeni.
I. Co je vaší primární motivací pro investování do nemovitostí?
1. Vlastní bydlení
- Hledáte byt sami pro sebe k trvalému bydlení?
- Hledáte pro své blízké k okamžitému nastěhování?
- Chcete už v předstihu zajistit pro své děti jejich vlastní bydlení a do té doby byt či byty pronajímat?
Pro dosáhnutí na vlastní bydlení vám stačí „pouze“ koupit nemovitost, která je dle vašeho názoru z hlediska lokality a stavu vhodná k trvalému bydlení. A pak už záleží pouze na vás, jestli se do ní vy či vaši blízcí nastěhujete hned, nebo ji nejprve budete pronajímat.
2. Zhodnocení úspor
- Máte v bance slušné úspory a chcete je někam bezpečně uložit, abyste o ně nepřišli? A ideálně, aby se i průběžně zhodnocovaly?
- Rozhodli jste se pravidelně odkládat určitou částku na investice a přemýšlíte, kam s ní?
Pro průběžné zhodnocení úspor je vhodný nákup a následné dlouhodobé pronajímání nemovitosti. Jde o bezpečný typ investice s minimálním rizikem. Krátkodobý zisk je sice nižší než v případě efektivního flipování, ale pasivní příjem je trvalý.
Průběžně vám navíc roste hodnota nemovitosti i výše nájmu, zatímco se snižuje nesplacená jistina. Splátka úvěru je v nominální hodnotě stejná, ale v reálné hodnotě klesá. 10 tisíc korun přece má dnes jinou hodnotu, než před deseti lety.
3. Investování do nemovitostí jako dlouhodobá penzijní strategie
- Chcete se prostřednictvím vlastního bydlení připravit na důchod, abyste pak měli výrazně menší životní náklady a tím pádem i větší šanci na důstojné stáří?
- Chcete se prostřednictvím investice do nemovitosti připravit na důchod tím, že si k starobnímu důchodu zajistíte ještě pasivní příjem ve výši 10-20 tisíc korun?
Pro přípravu na důchod je nejdůležitější koupit si vlastní nemovitost, tečka. A pak už je na vás, jestli ji využijete k bydlení a snížení životních nákladů, nebo k zajištění pasivního příjmu. Cíl bude totiž v obou případech stejný: aby vám k důstojnému stáří postačil i starobní důchod.
4. Investování do nemovitostí jako byznys
- Chcete mít investování do nemovitostí jako svůj primární byznys a hlavní zdroj příjmů?
- Chcete si ponechat svůj aktuální byznys, který vám tvoří jednu opěrnou nohu a přidat k němu druhou v podobě nemovitostí?
- Chcete dosáhnout co nejlepšího možného výsledku z investování do realit? A kombinovat tak dlouhodobé pronajímání s tzv. flipováním – kupováním realit za účelem rychlého prodeje se ziskem?
- Chcete dosáhnout finanční nezávislosti a máte představu o konkrétní částce z pasivního příjmu, která vám ji zajistí?
Pro investování do nemovitostí jako formu byznysu většinou bývá vhodná kombinace flipování a pronajímání realit. Díky tomu totiž můžete mít jak dlouhodobé nižší, tak krátkodobé vyšší zisky.
Ale není to dogma, k dosažení cílů lze dojít i využíváním pouze jednoho typu investic. Konkrétní plán by měl vždy vycházet z detailní investiční strategie, abyste jich pomocí malých kroků nakonec opravdu dosáhli.
Ideální je k tomu metoda SMART, kterou podrobně představujeme zde. A jak může vypadat investiční strategie vám ukážeme v dalších článcích.
II. Jaký máte přístup k riziku?
Cílovou destinaci už tedy máte v pomyslné GPS, teď si ještě musíte nastavit, po jaké cestě se k ní chcete vydat. Po dálnici, kde to může být mnohem rychlejší, než kdybyste se trmáceli přes okresky, ale zároveň je vyšší riziko dopravní nehody? Nebo to raději vezmete pomaleji a třeba si i trochu zajedete, ale s menším rizikem? Mezi který typ investora/řidiče se řadíte?
1. Konzervativní investor
Konzervativní investoři mají nízkou rizikovou averzi. Jsou opatrní a chtějí minimalizovat rizika spojená s investováním. Preferují stabilní a bezpečné investice. Proto je pro ně vhodné investovat do nemovitostí s dlouhodobým pronájmem. Tento přístup nabízí pravidelný příjem z nájmů a snižuje riziko spojené s výkyvy na trhu.
- Příklad:
Paní Nováková si chtěla již v předstihu zajistit důstojný důchod, a proto si ještě před dosažením 40 let koupila byt za 2,5 milionu Kč. 700 tisíc Kč dala z vlastních zdrojů, zbylých 1,8 mil. Kč získala hypotékou se sazbou 5 % a splatností 25 let. Aktuálně ho pronajímá za 12 500 korun měsíčně, zatímco splátka hypotéky je 10 500 Kč. Její roční pasivní příjem z pronájmu tak činí 24 000 Kč. Pokud by se ale paní Nováková rozhodla zvýšit si splátku hypotéky na částku, za kterou byt pronajímá a obětovat tak dočasně pasivní příjem, splatila by byt už za 18 let a poté již z pronájmu generovala pouze zisk.
2. Vyvážený investor
Vyvážení investoři jsou ochotni nést určitou míru rizika, ale zároveň dbají na vyváženost svého portfolia. Hledají investice, které kombinují růst a stabilitu. Pro ně může být vhodným řešením investování do nemovitostí za účelem dlouhodobého pronájmu s možností pozdějšího prodeje za zisk.
- Příklad:
Pan Svoboda, který již splácí úvěr na svůj byt, nakoupí druhý byt, ale v o něco atraktivnější lokalitě, než ve které sám bydlí. Ten bude dlouhodobě pronajímat, ale zároveň počítá s růstem hodnoty nemovitosti, a proto se výhledově nebrání ani prodeji.
3. Agresivní investor
Agresivní investoři jsou ochotni akceptovat vyšší míru rizika, pokud jí odpovídá i potenciál případného zisku. Hledají příležitosti k rychlému zhodnocení svých investic. Pro ně může být výhodné flipování nemovitostí.
- Příklad:
Pan Kovář se rozhodl investovat do starého domu, jehož kupní cena činila 2 800 000 Kč. Na rekonstrukci a renovaci plánuje vynaložit dalších 600 000 Kč. Očekává, že po dokončení bude hodnota domu minimálně 4 800 000 Kč, což by přineslo potenciální zisk 1 400 000 Kč
4. Rizikový investor
Rizikoví investoři mají vysokou rizikovou averzi a jsou ochotni riskovat významnou část svých finančních prostředků ve snaze dosáhnout vysokých výnosů. I pro ně je vhodné flipování nemovitostí, nebo třeba investování do nemovitostí v rozvíjejících se lokalitách s potenciálem růstu.
- Příklad:
Pan Nykl investuje do nemovitostí v Karviné, Varnsdorfu a Chebu, které jsou oproti realitám v jiných regionech výrazně levnější. A on čeká, že časem se zde hodnota nemovitostí rapidně zvedne.
Detailní popis rizik při investování do nemovitostí najdete v tomto článku.
A co byste si z toho měli odnést?
Před začátkem investování do nemovitostí je třeba ujasnit si cíle (případně i byznys plány), přístup k riziku a poté zpracovat správnou investiční strategii, která zohlední vše uvedené a nastíní konkrétní kroky, jak daných cílů dosáhnout. Oboje může být pro laiky nebo začínající investory obtížné, a proto je vhodné to zkonzultovat s odborníkem. Rádi vám pomůžeme se vším, co budete potřebovat. Kontaktujte nás.
