Investice do nemovitostí – proč ano?
Investování do nemovitostí, ať už s cílem pasivního příjmu nebo jen pro uložení a zhodnocení peněz, má řadu výhod. Některé jsou na první pohled zřejmé, některé méně. V čem přesně ta pozitiva spočívají?
Stabilita
Pokud se v politické situaci nedějí žádné šílené turbulence, představují nemovitosti stabilní, spolehlivou oblast. Stabilní jsou u této investice i výnosy – jednak „dividenda“ v podobě nájmu, které se postupně zvyšují, jednak dlouhodobý růst hodnoty na nemovitosti.
A při správně zvolené investici můžete rovnou získat pasivní příjem.
Pozitivní trend
Nemovitosti ve střednědobém i dlouhodobém horizontu neustále rostou a nic nenasvědčuje tomu, že by se to mělo změnit. I když tedy budete mít při nákupu špatnou ruku, čas vše zahojí a investici vám minimálně vrátí – a nejspíš i zhodnotí.
Možnost úvěrování
Na jakou jinou investici si můžete vzít dedikovaný úvěr, tedy hypotéku? Správně, na žádnou. U nemovitostí vám ale stačí mít jen zlomek její ceny (obvykle 10-20 %) a s hypotékou může být vaše a ještě dostanete lepší úrok, než u jiných typů úvěru. No není to skvělý způsob, jak se zajistit na stáří?
A když už jsme u těch úvěrů, tady je výhod skutečně hodně. Kromě samotné možnosti vzít si dedikovaný úvěr jde taky o:
- Nižší úrokové sazby a delší dobu splatnosti než například u podnikatelských nebo jiných úvěrů
- Možnost vzít si úvěr jako fyzická i právnická osoba
- Prakticky nulová omezení, kromě limitů DSTI a DTI u fyzických osob, které jsou ale od letošního roku pro banky nezávazné
U hypotečního úvěru vám zkrátka odpadá celá řada starostí a omezení, která se týkají třeba provozních úvěrů. Neřešíte žádný strop pro financování a LTV dostanete téměř jistě lepší, jako zástava funguje samotná nemovitost, kterou si kupujete, a nemusíte věřiteli ani složitě dokládat třeba hodnotu firmy.
Nemovitostí si na hypotéku momentálně můžete nakoupit zkrátka kolik chcete – pokud tedy víte, že úvěry zvládnete splácet.
Jistě, teoreticky si i na nákup zlatých cihel můžete vzít obyčejný „spotřebák“. Můžete také využívat takzvané finanční páky, to už je ale rizikový nástroj pro pokročilé a navíc tím zabrušujeme někam úplně jinam.
Budoucí příjmy z nájmu
Budoucí příjmy, které vám investice přinese, se počítají do vaší bonity, pokud jste fyzická osoba. Pronájem je navíc spolehlivý způsob, jak si vytvořit vlastní důchodový pilíř, protože starostí (a tím pádem výdajů) s ním je poměrně málo, zatímco zisk stabilní – lidé totiž střechu nad hlavou budou potřebovat vždycky.
A jak ten důchodový pilíř může vypadat?
- V Chrudimi si pořídíte pěkný byt 1+1 na pronájem za cenu 1 499 000 Kč (nejspíš o něco méně, protože prodejní cena je zpravidla nižší, než nabídková).
- Aktuální inzeráty nabízející v Chrudimi k pronájmu podobně velké byty se pohybují mezi 9-11 tisíci korun. Budete tedy počítat s nájmem 9 500 Kč.
- Pokud jsme si na byt vzali hypotéku s LTV 80 % na 30 let a aktuální průměrnou úrokovou sazbou 5, 96 % (leden 2024), bude nás měsíční splátka stát 7 164 Kč. To už tedy máme rovnou 2 336 Kč měsíčně k dobru. To se nezdá jako moc, ale za těch 30 let splácení je to skoro 841 000 Kč.
- A pokud si hypotéku budeme brát s krátkou fixací, dejme tomu na tři roky, je momentálně téměř jisté že při refixaci dostaneme lepší úrok a tím pádem měsíčně vyděláme pronájmem víc. I jeho výše navíc v průběhu let poroste.
Možnost investice i bez vlastních prostředků
V některých případech můžete úvěry poskládat tak, že nebudete potřebovat ani korunu vlastních prostředků – banka vám může dát stoprocentní LTV, nebo můžete hypotéku zkombinovat například s jiným typem úvěru, kterým pokryjete ty peníze, které se musí dát „na dřevo“.
To se vám u žádné jiné investice těžko povede – jen si představte, že si vezmete úvěr na akcie ČEZu a pak pobíráte dividendu. Jako pohádka hezký.
Investice do nemovitostí – proč ne?
Aby to všechno neznělo tak pohádkově úžasně, je potřeba si říct, že tenhle druh investice má svoje nevýhody, které je nutné znát a počítat s nimi. Co vám tedy do vysněného investičního bytu může hodit vidle?
Likvidita a tržní rizika
Asi největší nevýhoda investování do nemovitostí. U takových akcií nebo dividend se totiž ke svým penězům v případě náhlé potřeby dostanete poměrně snadno a rychle, v řádu hodin až dnů, maximálně týdnů. Jenže nemovitost lusknutím prstů neprodáte – a pokud ano, budete muset jít pod tržní cenu. I tak ale může prodej trvat měsíce nebo dokonce roky, podle toho, co prodáváte.
Kromě toho je potřeba počítat s tím, že i trh vás může překvapit a cena nemovitosti může klesnout oproti tomu, kolik vás stála. Poklesnout můžou i ceny nájmů, což vás může potrápit v případě, že tím nájmem moříte hypotéku. Tato tržní rizika jsou ale spíš krátkodobá.
V otázce likvidity pak budete mít výhodu s nemovitostí ve větším městě. V Praze zkrátka byt prodáte rychleji, než v malém městě nebo na vesnici.
Potřebné znalosti a expertíza
Než poběžíte pro hypotéku na první novostavbu, co vám padne do oka, je dobré si o realitách a investování do nich něco nastudovat a načíst (třeba na našem blogu, mrk mrk).
A pokud nejste ostřílený matador, který už nemovitostí kupoval desítky, budete potřebovat taky pomoc externích odborníků – právníků, techniků, vyjednavačů a dalších. A to všechno stojí peníze, i když pak třeba investice nevyjde.
Potenciálně nízké výnosové procento
Záleží samozřejmě na tom, jak to celé pojmete – i s nemovitostí se dá vytvořit výnos v řádu desítek procent pokud víte, co děláte.
Při nejběžnějším postupu, tedy nákupu a následném dlouhodobém pronájmu, se budete muset spokojit s ročním výnosem někde od 3 do 10 %. To možná není žádná hitparáda, ale zato je to jistota. Jasně, vydělat víc můžete třeba tak, že se vrhnete do podnikání – ale je to také výrazně větší risk, zatímco nemovitosti jsou komodita, která bude potřebná vždycky.
Drahé chyby
Šlápnout vedle není zas tak těžké a některé potíže s bytem se předvídat ani nedají. Stačí nečekané technické závady, špatní sousedé nebo problémový nájemník, neplatič a máte průšvih, který vás bude stát čas, nervy a peníze. Ty totiž budete muset investovat do oprav nebo právních služeb, a ještě o ně budete přicházet v době, kdy bude byt neobydlený.
Jak taková drahá chyba může vypadat?
Stačí třeba plíseň schovaná pod tapetami. To musíte hned oškrábat stěny, použít speciální nátěr a uvést to do koukatelného stavu. To vás právě stálo pár desítek tisíc, nemluvě o ušlém zisku, protože po dobu oprav byt „stojí“ a nevydělává. A v horším případě zahučíte i za vyšší desítky nebo pár stovek tisíc – to když budete muset dělat kvůli plísni třeba nové zateplení.
Vysoké počáteční náklady
Pokud se rozhodnete financovat nemovitost ze svého, znamená to dnes vytáhnout z kapsy miliony, nebo spíš jejich desítky. A vydat se ze všech likvidních peněz, to už je riziko, které si můžou dovolit jen ti nejzkušenější.
I u finacování hypotékou ale budete muset mít přichystaných párset tisích až nižší miliony, a je potřeba si dobře spočítat, kdy se vám tyto vlastní prostředky vrátí a jestli bez nich do té doby zvládnete existovat.
Co si z toho odnést?
Investice do nemovitostí jsou stále právem vnímány jako spolehlivé, nízkorizikové a poměrně snadné. A díky zrušeným limitům DTI a DSTI jsou teď navíc i extrémně dostupné – vše totiž záleží na bance a kde nesvolí jedna, může svolit jiná. Než se ale do čehokoliv pustíte, rozmyslete si investiční cíle a strategii. To je totiž základ úspěchu u každé investice.
