Ale nejprve trocha teorie.
Co je vlastně dlouhodobý pronájem?
Česká legislativa neuvádí časový horizont, podle kterého by šlo dělit typ nájmu na krátkodobý a dlouhodobý.
Liší se hlavně důvodem jeho poskytnutím.
- Při dlouhodobém pronájmu přenecháváte nájemci svou nemovitost za účelem uspokojení bytových potřeb. Dovolíte mu tedy, aby si tam vytvořil „domov“.
- Při krátkodobého pronájmu mu svou nemovitost přenecháte pouze k rekreaci, turismu, přespání během pracovní cesty či jinému krátkodobému účelu.
Výhody dlouhodobého pronájmu nemovitostí
Hlavním výhodou dlouhodobého pronájmu je stabilní příjem. A pokud máte spolehlivé nájemníky, tak i z pohledu investovaného času a energie nenáročný. Setkáte se s nimi třeba jen při výběru vhodného zájemce (pokud k tomu nevyužijete služeb realitky) a když je všechno v pořádku, pak už jen každý rok aktualizujete nájemní smlouvu, takže máte minimum starostí.
Proto můžete pohodlně dlouhodobě pronajímat nemovitost i v případě, že se nachází na druhém konci republiky či dokonce v jiné zemi.
Zájemce, kteří mají v úmyslu setrvat v nemovitosti dlouhodobě, totiž najdete relativně snadno a rychle. Ve větších městech takřka okamžitě a v těch menších během několika týdnů.
Pak už záleží na tom, jak dobrý máte „čuch“ na lidi.
Ale pojďme zpět k výhodám dlouhodobého pronajímání nemovitostí.
- Jde o stabilní uložení peněz a dlouhodobou investici, která z dlouhodobého pohledu neztrácí na hodnotě, ba naopak.
- Cena nemovitostí může krátkodobě klesnout, ale v dlouhodobém horizontu pouze roste.
Při dlouhodobém pronajímání nemovitosti navíc máte poměrně jasnou představu o každoroční výnosnosti investice. Ta se trvale pohybuje kolem 3-10 % a jen výjimečně dosahuje nižší či vyšší hodnoty.
Výnosnost zpravidla neovlivňují ani externí proměnné, jako je míra inflace a další ekonomické ukazatele. Výše nájemného totiž zpravidla vše uvedené zohledňuje a v návaznosti na to průběžně roste, takže dlouhodobý pronájem funguje i jako protiinflační prvek.
Dlouhodobě pronajímanou nemovitost navíc můžete použít jako zástavu pro financování něčeho jiného, nebo ji naopak z většiny financovat z cizích zdrojů. Banky formou hypotéky na základě LTV historicky půjčovaly až 100% výši úvěru k hodnotě nemovitostí. Detailně o ceně financování a LTV píšeme v tomto článku.
I zaúvěrovaná nemovitost svým majitelům většinou generuje zisk. Je totiž zcela běžné, že měsíční splátka je nižší než nájemné, takže rozdíl je čistý zisk. Pokud už úvěr nesplácíte, tak máte plnou výši nájemného jako pasivní příjem a rentu.
Benefitem je i fakt, že nemovitost lze dlouhodobě pronajímat bez vybavení.
Stačí jen holá kuchyň a 4 stěny – a nájemník ať si všechno obstará, přiveze a nastěhuje sám. To u krátkodobého pronájmu, jehož poskytováním podle metodiky Finanční správy z roku 2017 provozujete ubytovací služby, nelze.
Dokonce i krátkodobé ubytovací služby jako AirBnb či Booking mají plnou vybavenost nemovitosti jako jednu z podmínek.
A co nastane po ukončení dlouhodobého pronájmu?
Pokud jste si vybrali solidního nájemníka, tak při jeho dlouhodobém užívání nemovitosti dojde pouze k minimálnímu poškození, vzniklému běžným opotřebením, takže například stačí jen vymalovat či opravit pár drobnosti. To ale lze strhnout z kauce.
Důležité je, že nedojde k zásadnímu znehodnocení nemovitostí, se kterou můžete dále pracovat a pronajmout novému zájemci.
Nevýhody dlouhodobého pronájmu nemovitostí
Hlavní nevýhodou dlouhodobého pronájmu oproti tomu krátkodobému je finanční strop a s tím spojené nižší maximální možné výdělky.
Jak už zaznělo v úvodu článku, každoroční výnosnost investice u dlouhodobého pronajímání nemovitosti se pohybuje kolem 3-10 % a jen málokdy je jiná.
To někdo může brát jako výhodu, ale jiný jako nevýhodu.
Majitele nemovitostí na českém území rozhodně nepotěší ani fakt, že aktuální legislativa (konkrétně pak zvláštní ustanovení občanského zákoníku) poskytuje daleko větší ochranu nájemníkovi.
- Pronajímatel například může vypovědět nájemní smlouvu pouze z důvodů a za podmínek uvedených v zákoně.
- To zvyšuje riziko neplatičů a jinými způsoby (poškození a znehodnocení aj.) problémy dělajících nájemníků, kterých se pak jde obtížně zbavit a řešení situace právní cestou je na dlouhé lokte.
- Proto je i při dlouhodobém pronajímání nemovitosti naprosto zásadní mít kvalitní a na všechno myslící nájemní smlouvu plus detailně sepsaný předávací protokol.
Obecnou nevýhodou dlouhodobého pronájmu je také nutnost občas řešit běžné problémy, i když máte štěstí na solidní nájemníky.
- Coby majitel máte ze zákona povinnost zajištění základních potřeb, jako dodávka vody, tepla a podobně.
- Měli byste také hradit větší opravy v bytě, které stojí více než 1000 Kč nebo náklady na opravu závad, které znemožňují užívání bytu.
- Plus obstarat náhradu zařízení, jež je součástí bytu a je nefunkční.
Potenciální nevýhodu může představovat i horší likvidita. V případě potřeby rychlého prodeje nemovitosti ji totiž jen málokdy ihned prodáte za tržní cenu. Zpravidla jde o proces, který trvá několik měsíců.
A zmínit můžeme i riziko případné „bezmoci“, pokud by vlivem nečekaných události došlo ke znehodnocení či ztížení pronajímání nemovitosti.
Pokud by například v jejím okolí vznikla ghetta, původně krásný výhled na les nahradila betonová džungle nebo například došlo na zásadní změnu politického systému, tak s tím při vší snaze nic nezmůžete.
Nemovitost zkrátka nepřesunete.
I proto si vše musíte velmi dobře spočítat, jelikož každý krok, který uděláte, je dlouhodobý a ovlivní vás na roky či desítky let dopředu.
